רבים פונים אלי ושואלים: "מהי ריבית המשכנתא?", אך לא ניתן לענות על כך באופן חד משמעי. בד"כ, המשכנתא מורכבת מ"תמהיל" – שילוב של מספר מסלולים המאפשר התאמה אישית ופיזור סיכונים. ישנם מסלולים שונים ומגוונים ולכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות, בנוסף, ניתן לקבוע את התקופה והסכום בכל מסלול, בכפוף להנחיות בנק ישראל.כשאתם רוצים לקחת משכנתא חשוב שתבחרו את מסלולי המשכנתא שלכם לאחר שתתייעצו ותיקחו בחשבון את צפי שינוי המדד , סך ההחזר ההחזר החודשי, גמישות המשכנתא (מה יקרה כשתרצו לפרוע או למחזר לפני תום תקופת ההלוואה) והריבית המשוקללת שתשלמו בסיום התקופה. רצוי שתבדקו מצב של "תרחיש מחמיר" ועליית הריבית.
מי קובע את הריבית וכיצד היא נקבעת?למעשה, מי שקובע את הריבית הוא הבנק, המאפשר ליועצי המשכנתאות שלו לנהל משא ומתן עם הלקוחות עפ"י טווח ריביות מסוים הנקרא "מרווח". ה"מרווח" נקבע בהתאם לפרמטרים שונים היוצרים "דירוג" לכל לקוח. ה"דירוג" מורכב משילוב של כלל הפרמטרים ומשתנה מלקוח אחד לאחר, ככל שהדירוג יהיה טוב יותר, כך המרווח יהיה טוב יותר והמשכנתא תינתן לכם בתנאים טובים יותר.
מהם הפרמטרים שעל פיהם נקבעים ה"דירוג" והריביות שלכם?
מהם הפרמטרים שעל פיהם נקבעים ה"דירוג" והריביות שלכם?
1. אחוז המימון – הנו היחס בין גובה ההלוואה שתיקחו לבין עלות הנכס. ככל שאחוז המימון נמוך יותר, כך הריביות טובות יותר. ישנן 3 מדרגות לאחוז המימון: עד 45% מימון, בין 45%-60% מימון, ומעל 60% מימון.
2. טיב הנכס שמשועבד – ככל שהנכס יהיה פחות סחיר, זול יותר או מורכב יותר מבחינת שיעבוד, כך תנאי המשכנתא יהיו פחות טובים.
3. טיב הלווים – ככל שההתנהלות שלכם טובה יותר, וככל שתהיו בעלי חוזק פיננסי ובטחון כלכלי טוב יותר, כך הבנק יציע לכם ריביות טובות יותר. חשוב שתיידעו את הבנק על נתוניכם האישיים, הכנסותיכם וחסכונותיכם השונים, או אם אתם בעלי נכסים נוספים. גם קיום חשבון באותו הבנק או העברת פעילות ישפיעו על גובה הריבית.
4. מורכבות העסקה – ככל שהעסקה תהיה מורכבת יותר כך תנאי המשכנתא יהיו טובים פחות, כגון: רכישה במשפחה, רכישה מיורשים רבים, רכישה מכונס נכסים, רכישה בקיבוץ ללא שיוך דירות, בניה ו/או משכון נחלה/משק עזר, ועוד…
5. מטרת המשכנתא – במידה ותבקשו משכנתא לרכישה או בנייה של נכס, הריביות יהיו טובות יותר מאשר תבקשו משכנתא עבור פירעון חובות או לכל מטרה.
6. תמהיל המשכנתא – ככל שתבקשו מהבנק מסלולים קבועים, בטוחים ויציבים יותר, כך הבנק יציע ריביות גבוהות יותר, ולהפך, ככל שהמסלולים יהיו מסוכנים או צמודים למדד ובעלי ריבית משתנה, כך הריביות יהיו זולות יותר. גם השילוב של המסלולים משפיע על גובה הריבית, ישנם מסלולים שתשלבו ויורידו את הריבית במסלול אחר, ולהפך, יעלו את הריבית.
7. משא ומתן עם הבנק – ככל שתבינו את משמעותו של כל מסלול, וככל שתנהלו משא ומתן טוב יותר, כך תקבלו ריביות טובות יותר. מלכתחילה, בד"כ הבנק יציע לכם תנאים יקרים יותר על מנת להשאיר לעצמו טווח הוזלה במידה ותביאו הצעה טובה יותר מבנק אחר, לכן חשוב שתעשו סקר שוק. במידה ואתם לא בנויים לנהל משא ומתן, כדאי שתשקלו להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות עצמאי שמבין בתחום והאינטרס היחיד שלו הוא אתם.
8. עלייתה או ירידתה של הריבית במשק – הבנק יציע את תנאי ההלוואה בהתאם לשינויים בגובה הריבית במשק שיהיו באותה התקופה, לכן, ההצעה שהייתה רלוונטית בעבר לא רלוונטית להיום ולא תהיה רלוונטית לעתיד. זאת הסיבה שרצוי לבדוק אפשרות למחזור המשכנתא כל כמה שנים. הריבית מושפעת מגורמים שונים כגון: עלות מקורות הגיוס לבנק, סיכונים ויציבות שוק הנדל"ן ועוד…
9. פרמטרים נוספים המשפיעים על גובה הריבית – שינויים במדד המחירים לצרכן, תנודות בשער הדולר, תשואות אגרות החוב, שינויי ריבית באירופה ובארה"ב, יציבות המשק האמריקאי ושינויים במשק המקומי.
10. יעדי הבנק באותה התקופה – במידה והבנק שם דגש על גיוס לקוחות חדשים או שימור קיימים, או במידה והבנק מעוניין למכור הלוואות באותה התקופה, הוא יציע לכם ריביות טובות יותר, אך במידה והבנק הגיע ליעדיו וכרגע רוצה למכור פחות הלוואות (כן, גם זה קורה), אז הוא יציע לכם ריביות גבוהות יותר.
אצלנו ב "מרגישים בבית" תקבלו ליווי אישי ומקצועי שיחסוך לכם המון כסף במשכנתא.
בברכה, רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.
