כל אדם שלקח משכנתא נתקל אי פעם במושג "עמלת פירעון מוקדם".
מה זה אומר?במידה ותרצו לסלק את המשכנתא או חלק ממנה לפני תום תקופת ההלוואה, ייתכן ותצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. גם במקרה שחשבתם לבצע תהליך מחזור למשכנתא, הכוונה למצב שבו תרצו לשנות את התקופה או המסלולים, תידרשו לשלם עמלה זו.
חשוב לזכור, משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח. במהלך תקופה זו תתקלו באירועים שונים ומשמעותיים בחייכם אשר יגרמו לכך שתרצו לשנות את תנאי ההלוואה. האירועים יכולים להיות מגוונים, כגון: קידום בעבודה, פיטורים, פנסיה, קבלת כספי חסכון, ירושה או כל סכום כסף אחר. על מנת לצמצם כמה שיותר את החשיפה לעמלות סילוק רצוי לתכנן את המשכנתא מראש כך שתתאים למצבכם הכלכלי והפיננסי.
משום מה, לווים רבים לא מתעניינים בתנאי הפירעון המוקדם בעת לקיחת המשכנתא מאחר ונושא זה לא מרגיש להם רלוונטי לאותה העת. חשוב שתדעו שעמלה זו יכולה להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
עמלת פירעון מוקדם מורכבת ממספר עמלות שונות:
1. עמלה תפעולית – עמלה קבועה הקיימת בכלל ההלוואות הבנקאיות, שיעורה עומד על כמה עשרות שקלים.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה זו מחושבת כ 0.1% מסכום הפירעון. הבנק מעוניין שתודיעו לו על כוונתכם לפרוע חלק מההלוואה, תוכלו לחסוך תשלום זה במידה ותודיעו לו 10 ימים מראש. עמלה זו לא תיגבה במצב בו הבנק יעמיד הלוואה לצורך הפירעון, או במקרה שהסילוק חל עקב פטירה.
3. עמלת מדד ממוצע – נגבית רק במקרה בו הלוואתכם צמודה למדד המחירים לצרכן שמתפרסם בכל חודש ב 15 לחודש. במידה ותרצו לסלק בין 1-15 לחודש תצטרכו לשלם עמלה בגובה מחצית שיעור המדד החודשי (מחשבים את ממוצע המדד ל 12 חודשים אחורה ומחלקים בחצי), לעומת זאת, במידה ותסלקו החל מ 16 לחודש והלאה לא תחויבו בעמלה זו, אך תחויבו על ההצמדה למדד של אותו החודש.
4. עמלת היוון (הפרשי ריבית) – נניח שלקחתם את המשכנתא לתקופה ארוכה והחלטתם לסלק לפני הזמן, הבנק עלול להפסיד כסף ולכן יגבה עמלת המהווה "פיצוי". יש לדעת כי עמלה זו נגבית רק במידה והריבית הנוכחית של ההלוואה בעת הסילוק גבוהה יותר מהריבית הממוצעת על המשכנתא הנהוגה במשק ביום הסילוק (עפ"י מסלול ההלוואה) ולא ניתן לדעת מראש באיזה סכום מדובר. אופן חישוב העמלה יקבע ע"י המפקח על הבנקים בהתאם לנוסחה ובחישוב של הפרש הריבית + סכום הקרן שנותרה + מספר החודשים שנותרו לפירעון הסופי או לתחנת יציאה הקרובה.
5. עמלת הלוואות במט"ח – במידה ותרצו לסלק הלוואה המשולבת מטבע זר, חשוב שתודיעו על כך מראש 2 ימי עסקים וכך תוכלו להימנע מתשלום עמלה זו. גובה העמלה יקבע עפ"י הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון, לזה שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.
כיצד ניתן לצמצם עמלת פירעון מוקדם?
1. נסו לשלב בתמהיל המשכנתא מסלולים בהם יש תחנות יציאה.
2. ישנם מסלולי ריבית משתנה קצרה אשר לא כרוכים בתשלום קנסות.
3. בדקו האם ניתן לשלב בתמהיל המשכנתא מסלולי זכאות הניתנים כהטבה ע"י משרד השיכון ולא כרוכים בעמלת סילוק.
4. במידה ותרצו לבצע מחזור משכנתא רצוי שתבדקו כדאיות, בנוסף, ניתן לבצע מחזור חלקי.
5. כשתחליטו לבצע סילוק של המשכנתא יש להודיע לבנק מראש עפ"י מה שהוסבר לעיל.
6. ככל שהמשכנתא יותר ותיקה כך תשלמו פחות עמלות סילוק עפ"י הוראת בנק ישראל: – משכנתא עד 3 שנים – לא זכאית להנחה. – משכנתא בין 3-5 שנים – זכאית להנחה של 20%. – משכנתא מעל 5 שנים – זכאית להנחה עד 30%
7. יש להתייעץ לפני כל קבלת החלטה על סילוק ומומלץ לבדוק איזה מהמסלולים כדאי לסלק.
8. ניתן לתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם כך שניתן יהיה להקטין מראש את עמלות הסילוק.
אנחנו ב"מרגישים בבית" נתכנן עבורכם את תמהיל המשכנתא כך שנקטין מראש את האפשרות לתשלום "עמלות פירעון מוקדם", וזאת בכפוף להנחיות בנק ישראל.
בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.
