בעולם הפיננסי קיימים כל מיני סוגי מדדים, הפעם נדבר על "מדד תשומות הבניה". מדד תשומות הבניה הנו מדד המתייחס אך ורק לרוכשי דירה מקבלן. המדד מתפרסם בכל 15 לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא בעצם מודד את השינוי בסל קבוע של חומרים ושירותים המשמשים לבניית בנייני מגורים ע"י קבלנים (כגון: ברזל, מלט, שעת עבודה של פועלים, וכו'…).
במידה והחלטתם לרכוש דירה מקבלן, התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבניה, החל משלב חתימת חוזה הרכישה ועד להעברת השקל האחרון, וזאת מכיוון שבד"כ ישנו זמן לא מבוטל מרגע החתימה ועד לקבלת הדירה, ככל הנראה, בזמן זה, החומרים והשירותים לצורך הבניה יתייקרו. בד"כ יקבע מדד בסיס, שהוא המדד הידוע ביום החתימה על החוזה, כך שבמידה והמדד ירד, התשלומים יוצמדו בכל מקרה למדד הבסיס שנקבע מלכתחילה, ובמידה והמדד יעלה, התשלומים יוצמדו לעליית המדד.
כיצד מחושב מדד תשומות הבניה?
נניח שרכשתם דירה ב 1,200,000 ש"ח, ובמעמד חתימת החוזה שילמתם 200,000 ש"ח, כעת נשאר לכם לשלם עוד 1,000,000 ש"ח.נגיד שמדד תשומות הבניה עלה ב 2%, אזי ה-1,000,000 ש"ח שנותרו יוצמדו לעליית המדד, לכן כעת החוב שלכם עומד על 1,020,000 ש"ח.
אם כך, ניתן להבין שמדד תשומות הבניה מחושב רק על התשלומים שלא שולמו במעמד חתימה על חוזה הרכישה, ויכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים!!מה הקשר בין המשכנתא שלכם למדד תשומות הבניה?
מדד תשומות הבניה מחושב על כל התשלומים שתצטרכו לשלם לקבלן, כך שבמידה והתשלומים מתחלקים בין הון עצמי ובין לקיחת משכנתא, תצטרכו לשלם את המדד על כל אחד מהם. חשוב שתדעו, במידה ופניתם לבנק לצורך משכנתא עבור הרכישה, שווי הנכס אליו יתייחס הבנק לצורך חישוב אחוז המימון הנו שווי הנכס עפ"י החוזה ולא עפ"י השווי הכולל את מדד תשומות הבניה, כך שאת סכום ההצמדות למדד תצטרכו לשלם מהון עצמי.
כיצד ניתן להוזיל את מדד תשומות הבניה?
1.ניתן לנהל משא ומתן עיקש על ההצמדה למדד, ישנם קבלנים שמוכנים לוותר על תשלום זה, לכן שווה לנסות.
2. ניתן להקדים את התשלומים לקבלן, ככל שתקדימו את התשלומים כך תשלמו פחות הצמדות למדד. כמובן שלהקדמת התשלומים ישנן השלכות משפטיות מכיוון שברוב המקרים אתם רוכשים נכס שנמצא בשלבי בניה, לכן זה גם תלוי אם הרכישה הנה בפרויקט עם ליווי ותקבלו ערבויות עבור תשלומים שתבצעו או שהרכישה הנה בפרויקט ללא ליווי. רצוי להתייעץ עם עו"ד לפני קבלת החלטה על מנת להבטיח את כספיכם במידה והקבלן פושט רגל. בנוסף, במידה והחלטתם להקדים את התשלומים, שימו לב שכעת יוקדמו גם ההחזרים החודשיים עבור כל סכום שתעבירו (כל עוד לא העברתם – לא שילמתם).
ניתן להקדים חלק מהתשלומים וכך תתחילו לשלם באופן יחסי רק על החלק אותו העברתם או לבקש גרייס = דחייה של ההחזר החודשי, כך גם המדד יחושב באופן יחסי.
3.במידה וחתמתם על זיכרון דברים ורק לאחר מכן על החוזה, תוכלו לנהל משא ומתן על תשלום המדד, האם יחושב מיום חתימה על זיכרון הדברים או מיום חתימת החוזה.
4. ניתן לבקש להצמיד את התשלומים שלכם למדד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבניה. לרוב, התנודתיות במדד המחירים לצרכן נמוכה יותר ולכן רצוי לשקול אפשרות זו.
5. חשוב מאוד – לא בכל מצב משתלם להקדים תשלומים ולחסוך את מדד תשומות הבניה. במידה והכספים אותם אתם צריכים להעביר לקבלן מושקעים כעת בתיקי השקעות, או בקרנות השתלמות, לרוב, התשואה שאתם מקבלים הנה גבוהה יותר מהנזק שתצטרכו לשלם בעקבות ההצמדה למדד.
לסיכום, רצוי לפנות לעו"ד לצורך בדיקת חוזה הרכישה לפני שאתם חותמים עליו. במידה וקיימת הצמדה למדד תשומות הבניה, מומלץ להכין כסף לצורך תשלום זה אשר יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים. רצוי לפנות לייעוץ מקצועי ולעקוב אחר שינויים במדד תשומות הבניה על מנת לקבל החלטה נכונה.
אצלנו, ב "מרגישים בבית" תקבלו ייעוץ מקצועי וליווי אישי בדרך לבית חלומותיכם.
לייעוץ- רחלי כהן צמח 050-7705466 "מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.
