תרחישים בעת מכירת דירה

מכירת דירה 

מכירת דירה כוללת אין סוף התרוצצויות, קבלת כספים מהלקוחות, תשלומי מיסים ועלויות נוספות עד שהעסקה מסתיימת. רבים מבין בעלי הנכסים אינם מודעים למעטפת הגדולה של נושאים שיש לטפל בהם לקראת מכירת הדירה ובמהלכה. לכן חשוב מאד לבצע את העסקה תוך ליווי צמוד של עורך דין מקרקעין שיטפל בכל מה שנדרש צעד אחר צעד עד ההגעה לנקודת הסיום. ביצוע העסקה ללא עורך דין מקצועי שהוא מומחה בתחום, עלולה ליצור בסופו של התהליך לבעייתיות אם העסקה לא הייתה הגונה או כשרה. 

רוב מוכרי הנכסים אמורים לשלם לרשות המיסים מס שבח עבור העלייה בערכו של הנכס ממועד הרכישה ועד מועד המכירה שלו, מדובר בסכום כספי שהוא משמעותי. מי שקיבל את הבית בירושה מהוריו או מאדם אחר ולכן בפועל לא שילם כל תמורה עבורו, אינו אמור לשלם מס זה ולכן הוא מקבל פטור ממס שבח. אך אם מדובר בבית פרטי וחלק מהערך שלו הוא זכויות הבנייה שמאפשרות לרוכש להקים בית בשטח גדול יותר, על נתח זה יחול מס שבח ולכן המוכר ישלם סכום זה לרשות המיסים.

הסכם מכר עבור מכירת דירה 

המוכר והקונה מסכמים ביניהם בעל פה את עיקרי העסקה. מה יהיה הסכום שישולם בגינה, תוך כמה זמן יפנה המוכר את הנכס, מה יהיה לוח התשלומים, רישום הערת אזהרה בלשכת המקרקעין המחוזית ועוד. בהתאם למידע זה מכין עורך הדין של המוכר טיוטה של הסכם מכר שמועברת אל עורך הדין של הקונה. 

אם יש מחלוקות על סעיפים שונים, שני עורכי הדין מנהלים ביניהם משא ומתן על כל אחד מהם עד שהם מגיעים לנוסח הסופי של החוזה שכולל את הסעיפים לאחר שינויים שבוצעו בהם לשביעות רצונם של שני עורכי הדין וכך כל אחד מהם שומר על האינטרסים של הלקוח שלו. בשלב זה אפשר לחתום על הסכם מכר ולקדם את התהליכים הרבים שיש לבצע.

קבלת תשלומים מהקונה 

במקרים שבהם קיימת משכנתא על הבית, מופיע בדרך כלל סעיף בחוזה שעל פיו המוכר מתחייב להסיר את המשכנתא וזאת באמצעות התשלום הראשון שהוא יקבל מהקונה. הוא יכול לשלם לבנק את כל התשלום שנותר, או לחלופין לבצע גרירה של המשכנתא לנכס החדש שהוא קנה. בתום ביצוע אחת מהפעולות הללו, נושא המשכנתא כבר לא יופיע ברישומים בלשכת המקרקעין וכך הקונה יוכל לקבל משכנתא מהבנק ולרשום אותה בלשכת המקרקעין לאור העובדה שהנכס נמצא בתהליכי רכישה וגם נרשמה עליו הערת אזהרה.

עמידה בתנאי ההסכם 

חתימה על הסכם מכר מחייבת את שני הצדדים לבצע את כל מה שנכתב בהסכם זה. כל חריגה כמו אי תשלום אחד מהתשלומים במועד, עלולה ליצור מצבים שיהיה צורך לחייב את הקונה בתשלומים נוספים בגין כל יום של איחור וזאת על פי מה הרישום בהסכם.