הגיע הרגע ואתם מחליטים לבנות בעצמיכם את בית חלומותיכם.רעיון מצוין, אך מדובר בתהליך בירוקרטי המורכב משלבים רבים ולכן חשוב שתערכו לכך בהתאם.קיים סיכוי סביר שתצטרכו לגייס חלק מהסכום הנדרש לבנייה באמצעות משכנתא.תהליך זה שונה לחלוטין מתהליך רכישת נכס מוכן גם במהות התהליך וגם בתהליך קבלת המשכנתא.
מה ההבדל בין רכישת בית פרטי לבנייה עצמית?ההבדל הוא כשאתם רוכשים נכס אתם בעצם קונים נכס מוכן ופוסחים על תהליך הבנייה שלו, אתם יודעים בדיוק איך הוא נראה, יתרונותיו וחסרונותיו, אך בבנייה עצמית זה משתנה לגמרי מכיוון שאתם קודם צריכים לרכוש את המגרש ורק לאחר מכן להתחיל את תהליך הבנייה. בתהליך זה אתם אלה שאחראיים על כל התהליך, כולל בחירת בעלי מקצוע מתכננים ומבצעים, וקבלת אישורים והיתרים.
אשמח למנות בפניכם מספר טיפים חשובים שיעשו לכם קצת סדר ויפשטו עבורכם את התהליך:
1.העריכו את העלות הכוללת של הבנייה – לכל נכס יש שווי המורכב מעלות קרקע+עלות הבנייה, אך העלות האמתית הנה גבוהה יותר וכוללת לא מעט תשלומים לגורמים שונים. עלויות הבנייה בפועל כוללות את עלות המגרש במידה ונרכש מאדם או גוף פרטי, ובמידה והמגרש נרכש מרשות מקרקעי ישראל אזי לעלות המגרש יש להוסיף את תשלום דמי הפיתוח. עלות הבנייה בפועלהמחושבת כך: מס' המטרים לבנייה X עלות למטר, ולכך מתלווים תשלומים נוספים, כגון: מס רכישה, דמי הסכמה, היטל השבחה, תשלום לתשתיות, טופס אכלוס, ועוד… סכומים אלה יכולים להיות משמעותיים ולכן חשוב להיערך לכך.
2. מימון עבור רכישת המגרש – הבנק מאפשר לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש, אך לא במימון מלא. רכישת מגרש מתחלקת ל – 3 אפשרויות שונות:ברכישת מגרש מאדם פרטי או גוף פרטי אחוזי המימון שיאושרו לכם ע"י הבנק יהיו עד 75% והכספים יועברו ישירות למוכר. ברכישתמגרש ממשרד השיכון, לרוב, הבנק יאשר עד 60% מימון, הכספים יועברו ישירות לחשבון משרד השיכון או בתשלום שובר ותצטרכו להציג אסמכתאות לתשלום היתרה והפיתוח. ברכישתמגרש מרשות מקרקעי ישראל תוכלו לקבל עד 100% מימון לתשלום השובר ובתנאי שתציגו אסמכתאות לתשלום דמי הפיתוח.
3.שווי הנכס לצורך משכנתא – מחושב עפ"י שווי המגרש+עלות הבנייה בפועל, ולא כולל רווח יזמי. השווי נקבע ע"י שמאות שתתבצע בראשית התהליך.
4.עלות הבנייה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבנייה תצטרכו לדאוג מראש לתכניות והיתרים חתומים ומאושרים ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במידה ולא תעשו כן, הבנק לא יאשר העברת הכספים.
5.אחוז המימון המאושר לבנייה עצמית – אמנם ניתן לאשר עד 75% עבור הבנייה, אך בד"כ הבנק לא יאשר מעבר ל 70% וזאת מכיוון שהוא מעריך שהבנייה תעלה יותר ממה שתכננתם ומשאיר מרווח ביטחון.
6. תכנון עתידי – במידה ואתם מעוניינים בהחזר חודשי נמוך, יש לזכור שלעתים זה מלווה בבניית תמהיל משכנתא המורכב ממסלולים ארוכי טווח וריביות גבוהות, לכן מומלץ לקצר תקופות. בנוסף, ישנם מסלולים הנושאים ריבית נמוכה יותר אך צמודים למדד. עליית המדד עתידה להשפיע על ההחזרים החודשיים בעתיד ויש להיות ערוכים לכך. במידה ואתם מתכננים לסלק בעתיד חלק מהמשכנתא יש לקחת זאת בחשבון.
7. החזר חודשי – כדאי שההחזר החודשי יהיה עד 1/3 מההכנסה הפנויה שלכם. ההכנסה הפנויה הנה ההכנסה שלכם לאחר הפחתה של הוצאות קבועות.
8. שחרור וקבלת כספי המשכנתא – שחרור הכספים מתבצע בפעימות, ישירות לחשבונכם האישי, וזאת בהתאם להתקדמות הבנייה.
שלבי הבנייה הם: יסודות (קלונסאות), שלד, טיח פנים וחוץ, ריצוף, וגמר בנייה. בסיום כל שלב תצטרכו להביא לבנק אישור מהנדס והסכום יחושב עפ"י אחוז המימון שאושר מלכתחילה, ולאחר הפחתה של הסכום שלקחתם בשחרורים הקודמים. לדוגמה:
נגיד שאושרו לכם 50% ושווי שלב ה"יסודות" הוא 300,000 ש"ח – כעת תוכלו לקבל 150,000 ש"ח.השלב הבא הוא שלב ה"שלד" ושוויו הוא 500,000 ש"ח – 50% משלב זה הוא 250,000 ש"ח, אך יש להפחית את ה 150,000 ש"ח שקיבלתם בשלב היסודות, לכן כעת תוכלו לקבל 100,000 ש"ח בלבד.
יש לציין כי שווי כל שלבי הבנייה נקבע מראש בשמאות, בנוסף, אפשר לבקש מהשמאי מראש לפצל את שלבי הבנייה לשלבי ביניים ובכך ניתן לשחרר את הכספי המשכנתא בפעימות נוספות.
9. מגבלת תמהיל המשכנתא – מכיוון שבתהליך בנייה עצמית כספי המשכנתא משוחררים בחלקים, חשוב מאוד שתדעו שהריביות שסגרתם מראש עם הבנק יכולות להשתנות, מדוע זה כך? מכיוון שהריביות נקבעות ע"י חישוב של הריבית הבסיסית של בנק ישראל, או עוגנים מסוימים, או ערך מטבע זר בתוספת מרווח הבנק. הבנק אמנם שומר לכם את תוספת המרווח שאישר לכם, אך אין לו שליטה על שינויים הקשורים לריבית בנק ישראל , שינויי העוגנים, שינוי ערך מטבע זר, שינויי אג"ח או שינוי המדד, לכן הריביתהסופית של המסלולים תקבע ביום הביצוע בפועל. גם הריבית הנקבעת במסלולי ריבית קבועה יכולה להשתנות כל עוד לא שחררתם את הכסף ממסלול זה.
10. החזר חודשי של המשכנתא – חשוב שתדעו שאמנם נקבע החזר חודשי לכלל המשכנתא, אך ההחזר החודשי אותו תתחילו לשלם יקבע בהתאם לשחרור הכספים בפועל. למשל:
נגיד שלקחתם 1,000,000 ש"ח משכנתא, וההחזר החודשי אמור להיות כ 5,000 ש"ח.במידה וכרגע אתם בשלב ה"יסודות" וצריכים לשחרר רק 300,000 ש"ח מהבנק, אתם תתחילו לשלם החזר יחסי רק על הסכום הזה ולא את כל ההחזר החודשי שנקבע מראש. כל שחרור נוסף של כספים יוסיף לכם עוד סכום להחזר החודשי עד שבסופו של דבר תגיעו לסכום הכולל.
11. "גרייס"=דחיית תשלום – במידה ואתם רוצים לדחות את תשלום המשכנתא, למשל, במקרה שאתם גרים בשכירות ולא מעוניינים לשלם גם שכירות וגם משכנתא עד לסיום בניית הנכס, תוכלו לבקש מהבנק "גרייס" על תשלומי המשכנתא. תשלום המשכנתא מורכב מקרן+ריבית, ובד"כ הבנקים לא מאשרים גרייס מלא (לדחות קרן+ריבית), אלא רק גרייס חלקי, מה שאומר שאת תשלום הריבית תצטרכו לשלם, אך תשלום הקרן יידחה. חשוב לציין כי במידה ותבחרו באפשרות זאת תצטרכו לקחת בחשבון שהבנק לא דוחה את תשלומי הגרייס לסיום התקופה, אלא פורס לאורך תקופת המשכנתא שנותרה, על כן ייתכן וההחזר החודשי שנקבע מראש יכול להיות יותר גבוה ממה שתוכנן. (לדוג': במידה ותקופת המשכנתא ל – 20 שנה ולקחתם גרייס לשנה, אז המשכנתא לא תהיה ל 21 שנה אלא שתשלומי הגרייס שלא משולמים במהלך השנה הראשונה יתפרסו לאורך כל ה 19 שנה שנותרו).
12. זכאות למשכנתא – הנה זכאות להלוואה ממשלתית הניתנת לכם בהטבת ריבית ע"י משרד הבינוי והשיכון. במידה ואתם מחוסרי דיור יש לבחון אפשרות לזכאות. בנוסף, ישנם מענקים שונים הניתנים לאזורי בנייה מסוימים על כן רצוי שתבררו זאת מראש.
13. חשוב מאוד! רצוי שתשאירו בצד כמה עשרות אלפי שקלים, כבטחון. תהליך הבנייה טומן בחובו הוצאות בלתי צפויות וחשוב שלא תתקלו בהמשך במציאות בה לא תוכלו לשלם הוצאות אלה.
אצלינו, ב "מרגישים בבית" תוכלו לקבל ייעוץ וליווי אישי ומקצועי לכל אורך תהליך המשכנתא, החל משלב התכנון ועד לשלב קבלת הכספים בבנק.אתם כאן כדי לצייר את בית חלומותיכם,אנחנו – להגשים אותו.
בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.
