הגיע הרגע והחלטתם לעשות את עסקת חייכם ולרכוש נכס. רכישת נכס היא עסקה כלכלית יקרה ולרוב הגדול של האוכלוסייה אין מספיק כסף נזיל הדרוש לרכישה, על כן, רוב רובם של האנשים יבחרו לקחת משכנתא.
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה למטרת רכישת דירה, בית או נכס אחר כנגד שיעבוד נדל"ן לבנק. כאשר תבקשו משכנתא מהבנק, הבנק יבדוק את מטרת הבקשה, הכנסותיכם והתנהלותכם הכלכלית והיסטוריית האשראי שלכם, לאחר מכן יינתן לכם אישור עקרוני למשכנתא.
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני הוא אישור ראשוני מהבנק שיינתן לכם לאחר בדיקת הנתונים האישיים שלכם ולאחר שהבנק יראה שבאופן עקרוני אתם עומדים בקריטריונים לקבלת משכנתא. חשוב לציין כי אישור עקרוני הוא אישור כללי ואיננו אישור סופי. לאחר קבלת האישור העקרוני תצטרכו לבחור את תמהיל המשכנתא שמתאים לכם.
מהו תמהיל משכנתא? איך תדעו איזו משכנתא לבחור ומה מתאים לכם? אנשים נוטים לשים לב רק לתקופת ההלוואה ולהחזר החודשי, אך בפועל ישנה חשיבות רבה לתמהיל המשכנתא.
תמהיל המשכנתא הוא למעשה שילוב של מסלולים שונים אשר מרכיבים יחד את הסכום הכולל של ההלוואה. בתמהיל המשכנתא ניתן לקבוע מראש את סוג המסלול, את התקופה של כל אחד מהמסלולים ואת הסכום של כל מסלול (בכפוף להנחיות של בנק ישראל). בתמהיל המשכנתא בעצם "מוהלים" את כלל המסלולים יחד והרכב המסלולים מאוד חשוב מכיוון שהם משפיעים אחד על השני, שילוב מסוים של מסלולים יוריד את הריביות ושילוב אחר יעלה אותן, בנוסף, שילוב המסלולים ישפיע על העלות הכוללת של ההלוואה בסיום התקופה. הרעיון בתמהיל המשכנתא הוא לא לשים את כל הביצים בסל אחד ובעצם לפזר סיכונים מכיוון שלכל מסלול יש את רמת הסיכון שלו (כגון: הצמדה למדד, ריביות משתנות, תחנות יציאה, עמלות סילוק, ועוד…) במידה ותבחרו במסלול אחד בלבד, אז רמת הסיכון שלכם תעלה.
תמהיל המשכנתא הוא מאוד אינדיבידואלי מכיוון שהוא מותאם לסוג העסקה ואחוז המימון, ובנוסף, לכל אחד יש צרכים שונים ומצב כלכלי שונה. גם התכנון העתידי משתנה מאדם לאדם, למשל צפי לפדיון קרן השתלמות או קבלת ירושה, קידום בעבודה, הרחבת המשפחה או יציאה לפנסיה, וכו'…חשוב לדעת שאין מסלול משכנתא שהוא הטוב ביותר,לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות.
ישנם מסלולים עם ריביות נמוכות אך צמודים למדד, ישנם מסלולים עם ריבית קבועה אך ללא תחנות יציאה, ישנם מסלולים עם תחנות יציאה אך הריבית משתנה, לכל אחד מהמסלולים יש אסטרטגיה וחוקים משלו. כשתפנו לבנק לצורך קבלת משכנתא חשוב שתשימו לב שתמהיל המשכנתא מותאם עבורכם באופן אישי ולא על פי תבנית מסוימת.
נקודה נוספת, תמהיל משכנתא מוצלח הוא תלוי זמן.חשוב שתבחרו את תמהיל המשכנתא שלכם בהתאם לנקודת הזמן בה אתם נמצאים, יכול להיות שלפני שנה תמהיל משכנתא מסוים היה אטרקטיבי ביותר, ולעומת זאת היום, אותו התמהיל פחות רלוונטי ופחות אטרקטיבי, מדוע זה כך? מכיוון שמדד המחירים לצרכן משתנה כל הזמן, ריבית הפריים משתנה, העוגנים משתנים, ובנוסף, יעדי הבנק משתנים, אם היום הבנק זקוק לגיוס לקוחות הוא יציע תנאים אטרקטיביים יותר, אך אם מחר הבנק רווי ולא ירצה לתת הרבה הלוואות (כן…נשמע מוזר, אבל גם זה קורה) אז יציע לכם תנאים פחות אטרקטיביים.
למרבית הלקוחות אין מספיק ידע כלכלי על מנת להבין את המשמעות של תמהיל המשכנתא, עד כמה הוא כדאי או אטרקטיבי ועד כמה הוא מותאם לאותה התקופה, ולכן בדיוק מהסיבות הללו מומלץ לפנות לאיש מקצוע שבקיא בנושא. לרוב, יועץ משכנתאות מטעם הבנק פחות אובייקטיבי מכיוון שמקבל את משכורתו מהבנק ולכן ידאג לאינטרסים של הבנק, ברוב המקרים, ימליץ לכם על מסלולים ותמהיל משכנתא שיהיו הכי רווחיים לבנק, לכן, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות עצמאי נטול אינטרסים שידאג אך ורק לאינטרסים שלכם.
אצלנו ב"מרגישים בבית" תקבלו ליווי אישי ומקצועי לכל אורך תהליך קבלת המשכנתא.אנחנו נדאג להרכיב עבורכם, באופן אישי, תמהיל משכנתא המותאם במיוחד לחייכם האישיים והפיננסים.
בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466
"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.
