רכישה בפרוייקט מחיר למשתכן- כל מה שצריך לדעת

רכישה בפרויקט "מחיר למשתכן"
בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל עלו בצורה דרסטית, דבר זה הקשה על מחוסרי דיור לרכוש את דירתם הראשונה, בנוסף, גם כאשר נמצאה דירה לרכישה במחיר סביר, הבנקים למשכנתאות יכלו לאשר משכנתא רק במידה והיה לרוכשים הון עצמי השווה בערכו לכ 25% משווי הנכס לפחות, דבר המהווה בעיה בפני עצמה, וזאת עפ"י הוראת בנק ישראל. במהלך שנת 2015, ועם מינויו של שר האוצר מר משה כחלון, הוקמה תכנית "המחיר למשתכן" המחודשת, ביוזמתה של ממשלת ישראל ובהובלתם של משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. מטרת התכנית הייתה לאפשר למחוסרי דיור לרכוש את דירתם הראשונה במחיר מוזל ובתנאים מועדפים, בנוסף, התכנית מאפשרת לרוכשים לגייס הון עצמי מועט באופן משמעותי.

איך זה עובד? מחיר הנכס מורכב מעלות הקרקע + עלות הבניה. עלות הבניה שווה בכל אזור בארץ, אך עלות הקרקע היא זאת שמשתנה ומשפיעה על שווי הנכס המוגמר, כך שאם קבלן רוכש קרקע במחיר יקר, זה לא משנה שעלות הבניה עלתה לו בדיוק כמו עלות הבניה על קרקע זולה, הוא יהיה חייב למכור את הנכס המוגמר במחיר יקר יותר על מנת להרוויח את עלות הקרקע היקרה, לכן, במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" באה ממשלת ישראל והציעה לקבלנים ויזמים להשתתף במכרז על קרקעות אותם ירכשו בעלות נמוכה, ובתנאי שלאחר שיבנו את הדירות, ימכרו אותן במחיר מוזל לזכאים על פי קריטריונים.

מי זכאי להשתתף במכרז?

1. זוגות צעירים, או ידועים בציבור, או מאורסים 3 חודשים לפחות (מיום הגשת הבקשה לתעודת זכאות עבור המכרז).

2. רווקים, גרושים או אלמנים מעל לגיל 35

3. חד הוריים, לפחות לילד אחד שטרם מלאו לו 21 שנים.

4. נכים מעל גיל 21, המחזיקים באישור משרד הבריאות שהם מרותקים לכיסא גלגלים ובעלי נכות לצמיתות בשיעור של 75% ומעלה.

באילו תנאים?

1. בתנאי שלא הייתה בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 שנים האחרונות

2. בתנאי שאינם בני רשות בנחלה במשק חקלאי 

3.בתנאי שאינם בעלי זכויות בדירה בתהליך בניה.

כיצד ניתן להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן?על מנת שתוכלו להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן, תצטרכו להוציא תעודת זכאות. את התעודה ניתן להוציא באמצעות 3 חברות: "אלונים", "עמידר" ו"מילגם".התעודה תקפה לשנה ובמהלכה תינתן לכם האפשרות להשתתף בהגרלות השונות של משרד השיכון, לאחר שנה יש להאריך את תוקף התעודה.ניתן להגיע פיזית לאחת מהחברות הנ"ל, או לחילופין, ניתן להגיש את הבקשה דרך אתר האינטרנט של אותן החברות. במקרים מסוימים יקראו לכם להגיע להשלמת מסמכים. הגשת הבקשה לתעודת זכאות כרוכה בתשלום, עלות זו תצטרכו לשלם גם במידה ולא תמצאו זכאים. חידוש התעודה כרוך בתשלום נוסף.לאחר שתזכו במכרז, יזמנו אתכם לבחירת הדירה עפ"י מספר הזכייה שלכם, ככל שמספרכם יהיה גבוה יותר כך ייתכן ומבחר הדירות שיישאר לכם לבחירה יצטמצם. אז אמנם זכיתם במכרז, אך עד לשלב בחירת הדירה לא יהיה לכם מוגש באיזו דירה זכיתם. 

איך לקחת משכנתא לרכישה במחיר למשתכן?

תהליך משכנתא במחיר למשתכן מאוד דומה למשכנתא רגילה, החל מהגשת הבקשה ואישורה, איסוף מסמכי הכנסות, שמאות, חתימות, שעבוד הנכס, וכלה בשחרור הכספים.השוני בין מחיר למשתכן למשכנתא רגילה יכול להיות בשוני בחישוב אחוז המימון, בהון העצמי שאותו תצטרכו לגייס, ובמענקים מסוימים שייתכן ואותם אתם זכאים לקבל.מיד אפרט על כל אחד מהם…
בכל מקרה של זכייה בפרויקט מחיר למשתכן, יש לבדוק אם הבנקים מאשרים את הפרויקט הספציפי הזה ושלא תהיה בעיה לקחת משכנתא. רצוי שתבדקו נתון זה מראש על מנת שלא יקרה מצב שתגלו שלא אושר לאחר חתימה על חוזה רכישה ותקלעו למצב של הפרת חוזה.

מהו אחוז המימון?אחוז המימון הוא סכום המשכנתא המתבטא באחוז מתוך שווי הנכס, כלומר, אם למשל שווי הנכס הנו 1,000,000 ש"ח והבנק אישר לכם 600,000 ש"ח, אזי הסכום המאושר מהווה כ-60% מימון.

עפ"י הוראת בנק ישראל, במשכנתא רגילה אחוזי המימון נקבעים באופן הבא:

1. הרוכש את דירתו היחידה – זכאי עד 75% מימון.

2. משפרי דיור (שמוכרים ורוכשים) – זכאים עד 70% מימון.

3. משקיעים הרוצים לרכוש דירה נוספת – זכאים עד 50% מימון על כל דירה נרכשת.

4. ממשכנים נכס קיים לכל מטרה – זכאים  עד 50% מימון משווי הנכס הקיים.

במחיר למשתכן אופן חישוב אחוז המימון מעט שונה.המדינה מאפשרת לזכאי המחיר למשתכן לקבל עד 90% מימון משווי הרכישה, אך בפועל, שווי הנכס שווה יותר משווי הרכישה, כך שהבנק מאשר את המשכנתא הוא אינו באמת חורג ממגבלת אחוז המימון המאושרת.לדוגמה: אם שווי הרכישה הוא 500,000 ש"ח, על פניו, ניתן לקבל עד 450,000 ש"ח המהווים 90% מימון, אך בפועל, שווי הנכס עפ"י הערכת השמאי יהיה כ-25% יותר משווי המכירה (בערך), כ-625,000 ש"ח, כך שה 450,000 ש"ח שאושר יהוו 72% מימון.

במקרה של דירה ששווייה בשוק עולה על 1,800,000 ש"ח, התייחסות אחוז המימון תהיה כמו בדירה רגילה הנרכשת שלא במסגרת תכנית המחיר למשתכן.חשוב שתשימו לב, אמנם זה טוב ויפה שהמדינה באה לקראתכם ומאפשרת לכם לקחת אחוז מימון "גבוה יותר", אך תזכרו, ככל שתיקחו יותר כסף ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, בנוסף, ככל שתגדילו את המשכנתא כך רמת הסיכון תעלה והריביות המוצעות תהיינה גבוהות יותר. בכל מקרה, לבנק יש גם שיקולים אשראים ולא תמיד יאשר לכם אחוז מימון גבוה.

מהו ההון העצמי שתצטרכו לגייס?ההון העצמי הנו הסכום המשלים את הרכישה, לאחר הפחתה של אחוז המימון שאושר בבנק, כלומר, אם אושרו לכם 75% מימון, תצטרכו לגייס  25% מימון. ברכישה במחיר למשתכן ההון העצמי אותו תצטרכו לגייס נמוך באופן משמעותי, אתם יודעים כמה? 100,000 בלבד! (אם יש לכם יותר, זה מצויין!)
זכאות ומענקים:המדינה מעודדת מגורים בפריפריה, על כן, במידה ואתם מתכוונים לרכוש דירה במחיר למשתכן, בישובים מסוימים בפריפריה, ייתכן ותוכלו ליהנות ממענק בגובה של 40,000 ש"ח-60,000 ש"ח. חשוב שתדעו, מענק זה יכול להוות חלק מההון העצמי שלכם, אך במקרה כזה תצטרכו לגייס הון עצמי של 60,000 ש"ח לפחות. בנוסף, ייתכן ואתם זכאים לקבל הלוואת זכאות בתנאים מועדפים. 
על מנת לבדוק זכאותכם תצטרכו להגיש בקשה לתעודת זכאות. תעודה זו ניתן להגיש בכלל הבנקים למשכנתאות ולא מדובר באותה תעודה שהגשתם כדי להשתתף במכרז. הליך הנפקת התעודה אורך זמן מכיוון שדורש בדיקה מול גורמים שונים. עדיף שתגישו את הבקשה לפני חתימה על חוזה.
שחרור כספי המשכנתא:לאחר שתחתמו על חוזה הרכישה, תצטרכו להעביר לקבלן, בדרך כלל, כ-10% מעלות הדירה. בד"כ, הבנקים ידרשו מכם לשלם לקבלן את כל ההון העצמי שלכם לפני שהם יעבירו את המשכנתא.ישנם פרויקטים בהם ניתן להקדים את התשלומים לקבלן, בד"כ בפרויקטים בהם קיים ליווי בנקאי, וכך ניתן לחסוך אתמדד תשומות הבניה (מדובר על מדד שמבטא את השינוי בעלויות הבניה ויכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים)/
ברוב המקרים, במיוחד בפרויקטים בהם לא קיים ליווי בנקאי, לא ניתן להקדים את התשלומים לקבלן והעברת המשכנתא תתבצע בהתאם להתקדמות הבניה, בנוסף, ישנם מקרים בהם הקבלן לא מאפשר להקדים את התשלומים, כך שמעבר לכך שתצטרכו לשלם מדד תשומות בניה, ייתכן ותנאי המשכנתא שהבנק הציע לכם ישתנו.
במידה והקדמתם את התשלומים לקבלן, חשוב שתדעו, אם כרגע אתם משלמים שכירות, ייתכן ותהיה לכם תקופת זמן בה תצטרכו לשלם גם שכירות וגם משכנתא. על מנת שהתשלום החודשי לא יכביד, ניתן לפתור את הבעיה ע"י שילוב "גרייס חלקי" = דחיית תשלומים עד לכניסה לדירה (התשלומים שיידחו יתפרסו לכל אורך התקופה שנותרה, על כן, ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר ממה שתכננתם. ככל שתקופת ההלוואה שנותרה קצרה יותר, כך ההחזר החודשי יעלה יותר. חשוב שתבדקו את כדאיות הגרייס בהתאם למשכנתא הספציפית שלכם). 

אצלנו, ב "מרגישים בבית" תקבלו ליווי אישי ומקצועי בדרך לבית חלומותיכם.בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.