לצאת מהקופסא: מגורים בפריפריה כתשובה ליוקר המחיה

מעת לעת מתפרסמים נתונים הנוגעים למספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בישראל. המספר האחרון שפורסם עומד על 140 משכורות – אבל זה בעצם אומר?

תמונה shutterstock

המספר מנסה לייצג את עלות הדיור בישראל: ניקח מחיר דירה ממוצע, נחלק אותו במשרות חודשית ממוצעת וכך נגיע למספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה. למרות הפשטות, זהו חישוב בעייתי מכמה סיבות:

• שטח הדירה / מספר חדרים / איכות הבניה – החישוב אינו לוקח בחשבון נתונים כגון גודל הדירה ושטחה או נתונים המייצגים את סטנדרט הבנייה בו השתמשו. עם השנים, גודל הדירות עלה וכמוהו גם סטנדרט הבנייה. הדבר גורם להטיה כיוון שגם אם נדרש אותו מספר "משכורות ממוצעות" לרכישת דירה בסטנדרט של "דירה ממוצעת", הרי שלרכישת דירה גדולה יותר ובאיכות גבוהה יותר ידרשו יותר משכורות, מן הסתם.
• משכורת ממוצעת – בעיה נוספת המגולמת בשיטת החישוב היא השימוש במשכורת הממוצעת במשק. כאשר פערי השכר במשק אינם גבוהים, משכורת ממוצעת מייצגת רבים מהתושבים. ככל שפערי השכר עולים, כך גדל הפער בין המשכורת הממוצעת למשכורת החציונית, שכיום מייצגת טוב יותר את יכולת הקנייה של מרבית התושבים.
• יוקר המחייה הכולל – ככל שיוקר המחייה עולה, כמות הכספים הפנויים לחסכון יורדת. כיוון שרכישת דירה מתחילה עם גיוס הון עצמי – יש לקחת בחשבון את יכולת צבירת אותו הון ראשוני מתוך הכספים הפנויים לחסכון.

בפועל, על פי חישובי האתר וואלה! בשיתוף מדלן, נדרשים מעל 3200 חודשים על-מנת לצבור את ההון הראשוני עבור משכנתא לדירה ממוצעת, בהינתן השכר החציוני. כדי להתמודד עם הקושי ברכישת דירה והביקוש הגדול, נוצרו מספר פרויקטים שמטרתם המוצהרת היא סיוע ברכישת דירה והורדת מחירי הדיור.

הלוואת זכאות למשכנתא

חתימה על משכנתא לזוגות צעירים היא לא סיפור פשוט. בנוסף להתחייבות הממושכת, דרוש גם הון ראשוני לא קטן. לשם כך, מדינת ישראל מאפשרת קבלת הלוואה בתנאים מועדפים, אשר משתנים מזוג לזוג. הקריטריונים לקבלת ההלוואה כוללים, בין היתר, את השירות הצבאי, מספר שנות הנישואים, גיל, מספר הילדים ומקום המגורים.

בנוסף לסיוע במימון, נוצרו שני פרויקטים המיועדים לענות על הביקוש הגבוה לדירות ובנוסף לכך, לפתח ישובים מסוימים בפריפריה.

פרויקט "מחיר מטרה"

תוכנית "מחיר מטרה" מיועדת לבניית דירות מגורים עבור רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור. הרעיון העומד בבסיסה הוא בניית יחידות דיור בהנחה של 20% ממחירי הדירות באותו האזור. התוכנית הוקפאה עם החלפת הממשלה ב- 2015 אך עד להקפאתה כבר יושמה בשני יישובים: ראש העין ומודיעין. במסגרת התוכנית ישווקו כ- 1250 דירות שיבנו על קרקע שנמכרה לקבלן רק לאחר שהתחייב למכור את הדירות במחיר הנמוך שנקבע. בכל פרויקט, בין 60% – 75% מהדירות יימכרו במחיר מוזל ואילו היתר ימכרו במחיר ריאלי. נוסף על המחיר, הקבלנים גם התחייבו על בנייה באיכות ובסטנדרטים שהוגדרו מראש על ידי המדינה.

לאחר קבלת היתרי בנייה במהלך שנת 2016, הדירות המוזלות בפרויקט ימכרו לזכאים. על-מנת להיחשב כזכאים, על הרוכשים להיות תא משפחתי או יחיד מעל גיל 35 שלא היו להם זכויות בדירה כלשהי במהלך עשר השנים האחרונות או שישנה דירה בודדת שתימכר תוך שנה מיום קבלת טופס 4.

פרויקט "מחיר למשתכן"

עם הקפאת תוכנית "מחיר מטרה" הממשלה הגדירה פרויקט נוסף – "מחיר למשתכן". פרויקט זה מחליף למעשה את פרויקט "מחיר מטרה" וגם בו הקרקעות נמכרות תוך קבלת הטבות ליזמים אשר מתחייבים על בניית ומכירת יחידות דיור בסטנדרטים שנקבעו מראש ובמחירים שעברו את אישור משרד הבינוי והשיכון.

במסגרת הפרויקט, רוכשי קרקעות מקבלים הנחה על מחיר הקרקע, מענק וסבסוד פיתוח. גובה ההנחה יכול להגיע ל- 80% מערך הקרקע, המענק בגובה של בין 60,000 ₪ ל- 40,000 ₪ (כתלות בערך הקרקע ללא הוצאות הפיתוח) וסבסוד נוסף לפיתוח.

את המענק על רכישת הקרקעות יקבלו גם רוכשי הדירות בעת חתימה על חוזה משכנתא במועד רכישת הדירה, באמצעות הבנקים.

בניגוד לפרויקט "מחיר מטרה", הרוכשים המיועדים בפרויקט "מחיר למשתכן" הם חסרי דיור. בין הנרשמים לפרויקט נערכת הגרלה ובמידה ושנה לאחר עריכת ההגרלה עדיין לא נמכרו כל יחידות הדיור – יהפכו הדירות לנגישות גם עבור משפרי הדיור.

כדי להשתתף בפרויקט, על המעוניינים לעקוב אחרי הפרויקטים הקיימים. כשאחד מהם מוכרז כמיועד לרישום על-ידי חברות הבנייה, יש להירשם אליו. לאחר-מכן, משרד הבינוי והשיכון עורך הגרלה, כאשר הזוכים מוזמנים לבחירת דירה וחתימה על חוזה.

ההבדל בין המרכז לפריפריה

אולם הפרויקטים הממשלתיים לא יכולים לספק את הביקוש הגדול לדירות, ולכן כדאי גם לבחון פתרונות נוספים. הפשוט שבהם הוא להסתכל סביב: קיים הבדל משמעותי בין רמת מחירי הדירות במרכז ובפריפריה. אם ניקח לדוגמה מחירי דירות במרכז נראה כי על-מנת לרכוש דירה בת שלושה חדרים בכפר סבא, נשלם בממוצע 1,238,065 ₪. בכרמיאל, לעומת זאת, נשלם בממוצע על דירה 3 חדרים רק 720,329 ₪. נתונים דומים נקבל אם נשווה ערים נוספות: דירת 4 חדרים ממוצעת בראשון לציון תעלה כ- 1,875,102 ₪ לעומת דירת 4 חדרים ממוצעת בנהריה שתעלה 1,154,597 ₪. דוגמה נוספת – דירת 3 חדרים ממוצעת בחולון תעלה 1,337,662 ₪ לעומת דירת 3 חדרים בקרית מוצקין שתעלה בממוצע 823,872 ₪ או בחיפה ב- 902,216 ₪.

מלבד פערי המחירים המשמעותיים במחירי הדיור בין המרכז לפריפריה, קיימים גם פרויקטים ייחודיים בקיבוצים ובמושבים שמטרתם לעזור לזכאים ברכישת דירה בתנאים ומחירים מועדפים, ולהפוך את החלום לבר השגה.