מהי גרירת משכנתא?

"גרירת משכנתא" – היא בעצם תהליך בו המשכנתא שלכם עוברת דירה.
במידה ואתם רוכשים את דירתכם הראשונה, סביר להניח שאתם מתעניינים כעת בלקיחת משכנתא חדשה, אך במידה ואתם נמנים בקבוצת "משפרי דיור" ורוצים למכור את הנכס הנוכחי ולעבור לדירה חדשה או גדולה יותר, קיים סיכוי סביר שהמשכנתא על הדירה הנוכחית עדיין לא הסתיימה, על כן, במקרים מסוימים, ניתן לגרור את המשכנתא מנכס זה לנכס החדש שאותו תרכשו. 

מתי ניתן לגרור משכנתא?

1.  במידה וקיימים במשכנתא הנוכחית שלכם תנאים טובים ואטרקטיביים יותר מהתנאים שתקבלו על משכנתא חדשה.

2. במידה וכרגע, מסיבה כזו או אחרת, הבנק לא מאשר לכם לקיחת משכנתא חדשה על הנכס הנרכש.
אם כך, "גרירת משכנתא" היא בעצם תהליך של העברת שיעבוד מנכס אחד לאחר, כאשר העיקרון הוא שימור תנאי המשכנתא הקיימים.
בתהליך זה הלווים ממשיכים לשלם כרגיל את תשלומי המשכנתא, כפי שרגילים כל חודש.

האם תמיד ניתן לגרור את המשכנתא?

הבנק למשכנתאות מחויב לאפשר לכם גרירת משכנתא ואסור לו לנצל את התהליך לשינוי תנאי המשכנתא הנוכחיים, יחד עם זאת, לבנק יש שיקולי אשראי ויכול להעמיד תנאים לצורך הליך הגרירה, כמו למשל, יכול לדרוש שהנכס הנרכש יהיה שווה ערך לפחות כמו הנכס הנמכר. דבר נוסף, במקרים בהם משולבת במשכנתא הקיימת הלוואת זכאות שניתנה לכם ממשרד השיכון, יהיה עליכם לבצע התאמות של נתוני הזכאות לנכס הנרכש. הליך זה עשוי לעתים לגרום לשינוי בתנאי הזכאות הקיימת, ובמקרים חריגים תוחלף הזכאות בכספי בנק. חשוב להתייעץ עם הגורמים הרלוונטיים לפני ביצוע הגרירה מכיוון שלא תמיד משתלם לגרור את המשכנתא.

האם אפשרי לבצע גרירת משכנתא במקרה שהנכס הנוכחי נמכר, אך עדיין לא נרכש נכס אחר?

כן, תהליך זה נקרא "הקפאת משכנתא". במקרה כזה יש לגרור, באופן זמני, את המשכנתא לפיקדון (תצטרכו להפקיד לפיקדון סכום השווה ליתרת ההלוואה בתוספת 10%) וברגע שתרכשו את הנכס החדש ניתן יהיה לגרור את המשכנתא מהפיקדון לנכס זה. במקרה כזה הבנק יכול לדרוש בטחונות שווי ערך לסכום הגרירה, כגון: ערבות בנקאית, ו/או שעבוד פיקדונות וחסכונות. 

מתי צריך לפנות לבנק לצורך גרירת משכנתא?

רצוי מאוד לפנות לבנק לפני מכירת הנכס הישן ולפני רכישת הנכס החדש על מנת לבדוק האם ניתן לגרור את המשכנתא ובאילו תנאים. גרירת משכנתא מלווה בבירוקרטיה ומסמכים רבים, לעתים אף יש צורך בתשלומים שונים כולל עמלות הרלוונטיות לתהליך הגרירה. חשוב מאוד שתבדקו נתונים אלה מראש על מנת להימנע מ "הפתעות" לא רצויות או עגמת נפש. מומלץ גם לקחת עו"ד המתמחה בתחום על מנת שילווה אתכם וייקח בחשבון את גרירת המשכנתא כחלק מתהליך המכירה והרכישה.

מה עושים במקרה שסכום הגרירה אינו מספיק לרכישת הנכס ויש לקחת הלוואה נוספת?

במקרה כזה יש לבדוק אחת משתי האפשרויות:

1. סילוק המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא אחת לרכישת הנכס.

2. גרירת המשכנתא הקיימת + תוספת משכנתא.
ההחלטה במה לבחור תהיה רק לאחר בדיקת כל הנתונים כולל: התקופה שנותרה למשכנתא הקיימת, תשלום עמלות פירעון מוקדם, תנאי המשכנתא החדשה, תנאי תוספת משכנתא, עלויות כל אחד מהתהליכים, משך התהליך, ועוד…

מהם השלבים בביצוע הגרירה?

1. הגשת הבקשה בבנק + הגשת מסמכים רלוונטיים, כגון: חוזה מכר של הנכס הנמכר, חוזה רכישה של הנכס הנרכש, נסח טאבו/אישור זכויות, ת"ז שלכם ומסמכי הכנסות.

2.בדיקת הבקשה ע"י הבנק.

3. אישור הבקשה לאחר בחינה.

4. ביצוע פעולות שונות כגון שמאות על הנכס הנרכש במידה וצריך.

5. חתימה על מסמכי גרירה בבנק + חתימה על הסכם הלוואה נוספת במידה ותצטרכו, כולל חתימת ערבים במידה וקיימים.

6. טיפול בביטחונות ושעבוד הנכס הנרכש.

7. ביצוע הגרירה בפועל. (ולאחר מכן ביצוע משכנתא נוספת, במידה ודרשתם תוספת).

אצלנו, ב "מרגישים בבית" תקבלו ייעוץ וליווי אישי ומקצועי המותאם במיוחד לחייכם הכלכליים והפיננסים.

בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.