מעשה בשפיצר, קרן שווה ובוליט…נשמע מלחיץ? לא ממש

בעת לקיחת המשכנתא חשוב מאוד שתייחסו חשיבות רבה לבניית תמהיל המשכנתא ושילוב המסלולים בו, יחד עם זאת, וחשוב לא פחות, שתייחסו חשיבות ללוח הסילוקין (טבלה המפרטת את אופן התשלום) ובחירת שיטת ההחזר שתתאים לכם. תשלומי המשכנתא מורכבים מקרן + ריבית (הסכום אותו אתם לווים מהבנק + התשלום לבנק), אך ישנן 3 שיטות החזר למשכנתא: לוח שפיצר, קרן שווה, ובוליט.
אשמח להבהיר עבורכם את המשמעות של כל אחת מהשיטות:

1. שיטת "לוח שפיצר" – בשיטה זו ההחזר החודשי נשאר קבוע כל עוד הריבית אינה משתנה וכל עוד אין שינויים במדד המחירים לצרכן (במידה וההלוואה צמודת מדד), על כן שיטה זו הנה הפופולארית ביותר ובד"כ הבנק יציע לכם תמהיל משכנתא המבוסס על שיטה זו. ההחזר החודשי מורכב מקרן+ריבית, אך בתחילת התקופה ההחזר מורכב יותר מריבית מאשר קרן וככל שהזמן יעבור ההחזר יהיה מורכב יותר מקרן ופחות ריבית. 
למי זה מתאים?

• לאנשים שלא אוהבים סיכונים ורוצים להיות בטוחים שההחזר החודשי יישאר קבוע, עד כמה שניתן.
• לאנשים שהכנסתם החודשית לא מספיק גבוהה כדי לאפשר להם לשלם החזר חודשי גבוה, גם אם זה אומר שעם הזמן הוא ילך ויפחת (כמו בשיטת "קרן שווה" שתוזכר בהמשך) 
• לאנשים שלא מתכננים לסלק את המשכנתא לפני הזמן.

במידה ובסופו של דבר תחליטו לסלק את המשכנתא לפני הזמן, קיים סיכוי סביר שלאחר שתבדקו את יתרת המשכנתא תבינו שיתרת הקרן לא פחתה באופן משמעותי כמו שחשבתם ולמרות ששילמתם כל חודש את המשכנתא…
מדוע זה כך?נגיד שלוויתם מהבנק 1000 ש"ח בריבית של 10% ל-10 ימים, זה אומר שבסופו של דבר אתם אמורים להחזיר לבנק 1000 ש"ח קרן+100 ש"ח ריבית, ואם נחלק 1100 ש"ח ל-10 ימים, זה אומר שבכל יום תחזירו לבנק 110 ש"ח.במידה ותעשו חישוב פשוט ל-3 ימים הראשונים, תחשבו שעד כה שילמתם לבנק 300 ש"ח מהקרן ושיתרת הקרן הנה 700 ש"ח, אך בפועל אין הדבר כך. אם תבדקו את יתרת הקרן, ייתכן והבנק יאמר לכם שיתרתה 800 ש"ח (חישוב לא מדויק) וזאת מכיוון שעד כה ההחזר החודשי היה מורכב יותר מריבית מאשר הקרן.
2. שיטת "קרן שווה" – בשיטה זו ההחזר החודשי איננו קבוע, הוא מתחיל בתשלום גבוה ועם הזמן הולך ופוחת. גם בשיטה זו ההחזר החודשי מורכב מקרן+ריבית, אך את הקרן מחלקים באופן שווה לכלל תשלומי המשכנתא והריבית תשולם עפ"י יתרת הקרן הכוללת, כך שבהתחלה ההחזר החודשי יהיה גבוה עקב יתרת הקרן הגבוהה, וככל שיתרת הקרן תפחת, כך תשלום הריבית יפחת וההחזר החודשי ילך וירד. חשוב שתדעו שלא בכל מסלול ניתן לשלב קרן שווה.למי זה מתאים?

• לאנשים שהכנסותיהם גבוהות ויכולים לשלם תשלום חודשי גבוה.
• לאנשים שיודעים מראש שחייבים שההחזר החודשי יקטן עם הזמן עקב כך שהכנסותיהם ירדו עקב צמצום הכנסה או שצפויה להם הוצאה קבועה בעתיד.
• לאנשים שמתכננים מראש לסלק את המשכנתא לפני הזמן עקב קבלת סכום כסף גדול או מכירת הדירה, וזאת מכיוון שבעת סילוק משכנתא המשולמת עפ"י שיטת "קרן שווה" יתרת הקרן תפחת יותר מאשר בשיטת "לוח שפיצר", לאותו זמן נתון.

3. שיטת "בוליט"- הלוואת "בלון" / "גישור".בשיטה זו תשלומי המשכנתא מורכבים מהחזר ריבית בלבד ובסיום התקופה משולמת הקרן בבת אחת (בלון חלקי). במקרים חריגים ניתן לבקש לדחות גם את תשלומי הריבית לסיום התקופה כך שלא ישולם החזר חודשי כלל, אך בסיום התקופה תשולם הקרן במלואה, כולל הריבית שנצברה, והפרשי הצמדה במידה וההלוואה צמודת מדד (בלון מלא). שיטה זו ניתנת לתקופה קצרה.
למי זה מתאים?

• לאנשים שיודעים מראש שצריכים לקבל סכום של כסף אתו יסלקו את כל המשכנתא וכך, נכון לעכשיו, ההחזר החודשי לא יכביד עליהם כי ישלמו רק את הריבית וברגע שיקבלו את הכסף הקרן תפרע בבת אחת.
• לאנשים שיודעים שימכרו את הנכס הנוכחי או נכס אחר בבעלותם תוך תקופה קצרה.
• לאנשים שרוכשים במסגרת "קבוצת רכישה", או בפרויקט מסוים אשר מקנה הסדר עם הקבלן לתשלום עפ"י "שיטת בוליט".

אצלנו ב"מרגישים בבית" תקבלו ליווי אישי ומקצועי בדרך לבית חלומותיכם.
בברכה, רחלי כהן צמח 050-7705466 "מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.