מתכננים לרכוש דירה חדשה מקבלן? לא יודעים מאיפה להתחיל ומה בדיוק כתוב באותיות הקטנות?הטור הבא מותאם במיוחד עבורכם!

רכישת דירה הנה ההשקעה הכספית הגדולה ביותר אצל האדם הממוצע. הרכישה יכולה להיות מיד שנייה מאדם פרטי או רכישה חדשה מקבלן.

היתרון של רכישה מקבלן, מעבר לכך שרוכשים משהו חדש, הוא שאתם יכולים להחליט מראש על עיצובה של הדירה והמתקנים שבה, לעומת זאת, כשאתם קונים דירה יד שנייה, הדירה כבר מוכנה למגורים. היתרון של רכישה יד שנייה הוא שהזכויות המשפטיות של המוכרים כבר רשומות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, לעומת זאת, ברכישה מקבלן כל עוד הדירה לא מוכנה לאכלוס ועדיין לא התקבל טופס 4 (המאפשר חיבור למים, לחשמל וכדומה) לא ניתן להסדיר את הזכויות המשפטיות של הרוכשים וקיים סיכון כלשהו שגורמים מסוימים יעכבו או ימנעו (לעתים) את קבלת הדירה. דבר נוסף, כשרוכשים דירה מקבלן, זה מתחיל משרטוט והדמיה ממוחשבת כך שלעתים  הרוכשים לא תמיד מצליחים לדמיין נכונה את הנכס המוגמר עפ"י מידותיו וכך המציאות בסיום הבניה  אינה תואמת את הציפייה, מנגד, ברכישה יד שנייה רואים מראש את הדירה המדוברת.
ישנם שני סוגים של רכישה מקבלן:1. רכישה מקבלן עם ליווי בנקאי2. רכישה מקבלן ללא ליווי בנקאי
כדי לדעת מהם בעצם ההבדלים בניהם נחזור מעט להיסטוריה…
"פרשת חפציבה"" חפציבה דיור ואחזקות בע"מ " הייתה חברת נדל"ן ובניה שעמדה בראש קבוצה של חברות בניה בישראל עד לקריסתה באוגוסט 2007.בתחילת 2007 הייתה החברה אחראית לכ 10% מהבניה למגורים בישראל, באותה השנה החברה התמקדה במכירת דירות קטנות וזולות וברווח נמוך כאשר החברה 'בנתה' על זה שימכרו הרבה דירות וכך הרווח הכולל מהמכירות יהיה רב, מה שבפועל לא קרה. בתחילת אוגוסט 2007 פורסם שהחברה נתונה בקשיים כלכליים חמורים והתברר, שבניגוד לחוק, לרבים מרוכשי הדירות לא ניתנו ערבויות כנגד הכספים ששילמו. 
רכישה מקבלן עם ליווי בנקאי:בטרם "פרשת חפציבה", כספים אשר היו משולמים לקבלן עבור רכישת הדירה היו מופקדים ישירות לחשבון הקבלן או החברה והמון רוכשים איבדו את מיטב כספם. ב 6.10.2008 המחוקק תיקן את "חוק המכר" וכעת קבלנים מחויבים לתת בטוחה כספית עבור כל שקל שמשולם לרכישת הדירה, כך שאם הקבלן או הפרויקט נופלים הבטוחה שניתנה תבטיח את השקעתו של הרוכש, גם במקרה שהעברתם את כל הכספים והבניה טרם הסתיימה. יש לציין כי החוק אינו מבטיח את קבלת הדירה אלא את הכסף ששולם בעבורה. בהתאם לחוק, אסור לקבלן לקבל מרוכש הדירה מעבר ל 7% ממחיר הדירה מבלי למסור ערובה על הנרכש. חשוב לדעת שבמידה והקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה המשמעות לכך שאתם לא תוכלו לקבל עדיין בטוחה על כספיכם, על כן, בשלב זה אין לשלם לקבלן שום תשלום אלא אם כן נפתח חשבון נאמנות ספציפי על שם עו"ד של הקבלן ולשם יועברו הכספים. כל תשלומי הדירה ישולמו באמצעות פנקס שוברים שתקבלו מהקבלן ובו יצוינו פרטיכם, פרטי הנכס אותו רכשתם ופרטי חשבון הבנק המלווה. במידה ולקחתם משכנתא, גם היא תועבר באמצעות תשלום השוברים. לאחר העברת הכספים, הקבלן יצטרך להמציא ערבות בנקאית או מתן פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית.
רכישה מקבלן ללא ליווי בנקאי:מדובר בעסקה מעט יותר מסובכת מרכישה עם ליווי בנקאי. בעסקה מקבלן ללא ליווי משלמים רק לפי התקדמות הבניה, כך שבמידה והבניה הופסקה מסיבה כלשהי יוכלו הרוכשים להתאגד ולשכור קבלן אחר להמשך העבודה. במידה ואתם צריכים משכנתא רצוי לבדוק מראש אם ניתן לקבל מאחר והבנקים לא ממהרים לתת משכנתא לפרויקטים מסוג זה. במידה והבנק כן מאשר, הכספים ישולמו עפ"י קביעת השמאי לגבי שווי הבניין בכל שלב, מה זה אומר? זה אומר, שאם למשל הקבלן מחייב אתכם להעביר אחוז מסוים בגמר שלד הקומה בה נמצאת דירתכם אך השמאי יקבע כי שווי שלב זה אינו שווה לסכום הנדרש, אזי הבנק לא ישחרר את הכסף וזה עלול לגרום לבעיות נזילות כספים, על כן בעסקאות מסוג זה יש לבצע תכנון כלכלי מדויק הרבה יותר ממשכנתא רגילה. 
חשוב מאוד!1. יש לדעת, קבלת מפתחות הדירה והחזקה בה איננה מהווה אסמכתא לזכויות הרוכשים עד להשלמת רישום הזכויות.2. מחיר הדירה אינו סופי מכיוון שהאכלוס מתבצע מס' חודשים או שנים מתאריך הרכישה, על כן, ייתכן ושווי הנכס הסופי יכלול תוספת של "מדד תשומות בניה". מדובר על מדד שמבטא את השינוי בעלויות הבניה ויכול להתבטא בעשרות אלפי שקלים.3. ברכישה מקבלן עם ליווי בנקאי קובעים את מועדי התשלום במסגרת החוזה, עם זאת, אתם יכולים להקדים את התשלומים לקבלן ובכך לחסוך את תוספת ההצמדות למדד תשומות הבניה. כדאי לשקול הקדמת תשלומים רק בפרויקטים מלווים שבהם כספכם "מובטח" ולא בפרוייקטים ללא ליווי.4. במידה והחלטתם להקדים את התשלומים לקבלן קחו בחשבון שבמידה והתשלומים מתבצעים ע"י לקיחת משכנתא, ככל הנראה, תצטרכו להקדים את תשלומי המשכנתא החודשיים אותם תצטרכו לשלם. במקרים מסוימים ניתן לפתור את הבעיה בכך שתבקשו שישלבו לכם במשכנתא "גרייס חלקי"=דחיית תשלומים, וכך ההחזר החודשי שלכם יהיה נמוך יותר, באופן זמני, עד לכניסה לדירה.5. במידה וסגרתם עם הבנק על תנאי משכנתא מסוימים ובסופו של דבר לא העברתם את כל הסכום בבת אחת, קחו בחשבון שהתנאים לא ישמרו, כלומר, הבנק ישמור על המרווחים שהציע לכם מלכתחילה אך לא יהיה אחראי לשינויים שלא תלויים בו, כגון: שינוי ריבית בסיסית של בנק ישראל, שינוי עוגן, אג"ח, מטבע זר ושינוי המדד.6. מפרט טכני – לחוזה הרכישה עליו אתם חותמים מצורף מפרט טכני. שימו לב שבעת הגעתכם למשרד מכירות או לדירה לדוגמה, לרוב, המפרט הטכני שם מורכב על פי הסטנדרט הגבוה ביותר ולא בהכרח כמו זה המופיע במפרט הטכני המוצמד לחוזה הרכישה שלכם. כל תוספת או שינוי שתרצו לבצע יעלו לכם הרבה כסף, על כן, חשוב לסכם הכל בטרם החתימה, כגון: מספר שקעים ומיקומם, שקעים למזגן, גודל וסוג רצפות, כלים סניטריים, דלתות, חלונות, רשתות, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, סוג מטבח, שיש וברזים, שימו לב שניתנות לכם אפשרויות בחירה. מומלץ להיעזר באדריכל או מהנדס בניין.7. על פי חוק המכר, כל איחור במסירת הדירה מעבר ל-60 יום יגרור פיצוי מהקבלן החל מהיום הראשון.8. מיקום מחסן ומעלית – בטרם תחתמו על התשריט, יש לוודא מיקום וזיהוי חניה ומחסן.9. אם אתם רוכשים דירה עם גג צמוד או גינה צמודה,חשוב שתבדקו שאין שם מתקנים השייכים לדירה אחרת, כגון: צנרת, דוד שמש, ביוב, וכדומה… 10. בחוזה הרכישה מטעם הקבלן, לרוב, חלקים מסוימים בבניין יישארו מוצמדים לקבלן ותינתן לו האפשרות להשתמש ולבנות בחלקים אלו, חשוב שתוודאו כי כל בניה או שימוש בחלקים אלו יהיה בגדר הסביר ושלם תפגע בכם (כמו למשל, הצבת אנטנה על גג הבניין).11. למרות שמדובר ברכישה מקבלן והחוזה נכתב ע"י עו"ד,רצוי ומומלץ שתפנו לעו"ד מטעמכם לבדיקת החוזה בטרם תחתמו עליו.12. חשוב שתגישו בקשה לאישור עקרוני למשכנתא בטרם תחתמו על חוזה הרכישה מול הקבלן, במיוחד כשמדובר ברכישה מקבלן ללא ליווי בנקאי.
אתם כאן כדי לצייר את בית חלומותיכם,אנחנו – להגשים אותו.
אצלנו,ב"מרגישים בבית" תקבלו ליווי אישי ומקצועי בדרך לבית חלומותיכם.
בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.