"שמאות למשכנתא" מה זה אומר?

אתם מתכננים לרכוש נכס, מוציאים מהבנק אישור עקרוני, חותמים על חוזה ורוצים להתקדם עם התהליך של המשכנתא, אך כחלק מהתהליך הבנק דורש שתבצעו "שמאות למשכנתא" והערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין. השמאות נדרשת על מנת לקבוע את סכום המשכנתא שבסופו של דבר תוכלו לקחת מהבנק והבטחת הבנק במקרה בו ייאלץ למכור את הנכס אם המשכנתא לא תשולם.

מהם השלבים בביצוע השמאות?

1. לאחר שתקבלו אישור עקרוני למשכנתא, תקבלו רשימת שמאים המאושרים ע"י הבנק לביצוע השמאות. כל בנק עובד עם רשימת השמאים שלו.
2. יש לבחור אחד מתוך הרשימה וליצור אתו קשר עצמאית.
3. ייתכן והשמאי ידרוש מכם להעביר לו רשימת מסמכים, כגון: אישור זכויות, היתר בניה, חוזה, ועוד…
4. השמאי יגיע לביקור בנכס.
5. התשלום ישולם על ידכם בהתאם לתעריף שנקבע ע"י הבנק (התעריף משתנה בהתאם לנתוני הנכס). המחיר זול יותר משמאות פרטית עקב הפניה מסודרת מהבנק. לעתים יש לבצע שמאות מורחבת (למשל, במקרה ומדובר במשק/נחלה, או בנכס יקר).
6. לאחר הביקור השמאי ייתן הערכתו ויוציא לבנק דוח שומת מקרקעין (דוח שמאות), נוסח הדוח מותאם לכל בנק בהתאם לדרישתו. שווי הנכס יקבע בהתאם לסוג הנכס ומצבו, גודלו ושטחו, נגישות, מצב סוציו-אקונומי, והשוואה לעסקאות דומות באותו אזור. הליך זה יכול לקחת מספר ימים.
7.  לאחר שהבנק יקבל את השמאות, ייקבע סכום המשכנתא הסופי שיאושר לכם.

האם ניתן לערער על הערכת השמאי או לבקש הערכתו של שמאי אחר?בדרך כלל לא ניתן לערער. במקרים חריגים בהם השמאי העריך את שווי הנכס בסכום נמוך באופן משמעותי מחוזה הרכישה או ממחירי נכסים דומים באותו אזור, ניתן לבקש אישור חריג מהבנק להערכת שמאי אחר.
חשוב לדעת:

• לעתים, שווי הנכס עפ"י הערכת שמאי מטעם הבנק עשוי להיות מעט יותר נמוך מהערכת שמאי פרטי.
• הסכום הסופי של המשכנתא, מושפע באופן ישיר מהשמאות, במידה ויש הפרש בין שווי הנכס בחוזה לבין השמאות, הסכום שיאושר לכם הנו עפ"י השווי הנמוך מבין שניהם. זה אומר, שאם הבנק אישר לכם באישור העקרוני אחוז מימון מסוים, למשל 75% מימון מתוך שווי נכס של 1,000,000 ש"ח עפ"י חוזה רכישה, ונגיד שהנכס יוערך עפ"י השמאי בכ 900,000 ש"ח, אז אחוז המימון ייקבע עפ"י השמאות וכעת יאושר לכם סכום נמוך יותר, לכן צריך לקחת זאת בחשבון.
• על מנת להימנע מאי נעימויות או מעגמת נפש מומלץ לבצע שמאות מקדימה שתבוצע לפני חתימת החוזה, כך במידה והשמאות תהיה נמוכה יותר תוכלו לבצע משא ומתן עם המוכרים, או לבדוק מהיכן ניתן לגייס עוד כספים להשלמת העסקה. במקרים בהם לא ניתן, בשום דרך, לגייס כספים נוספים להשלמת העסקה, העסקה לא תצא לפועל כלל.
• לעתים, כשיש הפרש גדול בין השמאות לחוזה הרכישה, או כאשר הנכס בנוי בצורה לא חוקית, הבנק לא יאשר את העסקה כלל.
• שמאות מקדימה עולה יותר משמאות רגילה, אך לעתים עדיף לשלם קצת יותר ולהימנע מתשלום דמי הפרת חוזה.
• ככלל, הבנק דורש הערכת שמאי בכל מקרה בו מבוקשת משכנתא, במקרים מסוימים, עפ"י שיקול דעת הבנק, יינתן פטור משמאות, למשל: במקרים מסוימים של מחזור משכנתא קיימת, או ברכישת דירה מקבלן שעובד עם בנק מלווה.
• במידה והתחלתם תהליך עם בנק מסוים וכבר בצעתם שמאות, אך בסופו של דבר החלטתם להתקדם עם בנק אחר, תוכלו להביא את השמאות הקיימת לבנק השני וייתכן והבנק יאשר לקבל את השמאות הקיימת, גם אם אותו שמאי לא עובד עם הבנק. לעתים השמאי ידרוש מכם תשלום עבור הפניית השמאות מבנק אחד לאחר. 
• לעתים, עפ"י שיקול דעת הבנק, לא תאושר קבלת שמאות שבוצעה עבור בנק אחר, על כן, רצוי שתפנו מראש לשמאי שעובד עם אותו הבנק ממנו תיקחו את המשכנתא.

אצלנו ב "מרגישים בבית" תקבלו ליווי אישי ומקצועי בדרך לבית חלומותיכם.

בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.