בימים אלה, ייתכן ואתם מתעניינים ברכישת נכס ולקיחת משכנתא מהבנק. אתם בטח תוהים לעצמכם עפ"י מה הבנק קובע את גובה הריביות במשכנתא. ישנם פרמטרים שונים אשר קובעים את גובה הריבית, כגון: סוג המסלול, התקופה, שילוב המסלולים ("תמהיל משכנתא"), ההכנסות שלכם ורמת הסיכון שלכם, ופרמטר נוסף, ומאוד חשוב, הנקרא "אחוז המימון".מהו "אחוז המימון"?כאשר אתם רוכשים נכס בשווי מסוים, לא תוכלו לקחת מהבנק 100% משכנתא, אלא שהבנק יאשר לכם משכנתא עפ"י אחוז מסוים ואת היתרה תצטרכו להביא מהבית כהון עצמי, אם כך, אחוז המימון הוא בעצם סכום המשכנתא אותו תיקחו מהבנק מתוך שווי הנכס.
לדוגמה: אם הנכס בשווי 1,000,000 ש"ח, ואתם לוקחים משכנתא על סך 700,000 ש"ח, זה אומר שאתם לוקחים מהבנק 70% מימון.ככל שאחוזי המימון שהבנק יאשר לכם יהיו נמוכים יותר, כך הריביות שתקבלו יהיו טובות יותר, אך ככל שאחוזי המימון יהיו גבוהים יותר, כך הריביות יעלו. ישנן מדרגות של אחוזי מימון שעל פיהן נקבעות הריביות. חשוב שתדעו, במידה והסכום שתבקשו יהיה בין מדרגות אחוז המימון, גם אם הוא גבוה באחוז אחד מהמדרגה בה אתם נמצאים, אזי הריביות יותאמו למדרגה הבאה, ויעלו.
מהן מדרגות אחוז המימון?
- עד 45% מימון – במידה ואתם נמנים בקבוצה זו, הריביות שתקבלו יהיו הטובות ביותר
- בין 45%-60% מימון – אם אתם נמצאים בקבוצה זו, תקבלו ריביות מעט יותר יקרות
- מעל 60% מימון – זאת המדרגה הכי גבוהה, כך שהלווים אשר נמצאים בקבוצה זו יקבלו את הריביות היקרות ביותר. במידה ותעברו את 75% המימון, לרוב, הריביות יתייקרו יותר.
מדוע ישנן מדרגות לאחוז המימון?
- מכיוון שהבנק מתמחר את רמת הסיכון שלו מההלוואה שלכם – הבנק לוקח בחשבון סיכונים ואירועים שונים שיכולים להיות במהלך חיי ההלוואה, כגון: ירידת מחירי הדירות, מה שיביא למצב בו הסכום הקיים במשכנתא יהווה כעת אחוז גבוה יותר משווי הנכס, או למשל, מימוש מהיר של הנכס (מכירה ע"י הבנק) במידה ולא תשלמו את המשכנתא, דבר שיכול להביא למצב של מכירת הנכס בשווי נמוך יותר משוויו וצבירת ריבית פיגורים והוצאות נוספות הכרוכות במכירתו.
- הלימות ההון של הבנקים – ככל שהבנקים יתנו יותר הלוואות, כך רמת הסיכון שלהם תעלה, על כן בנק ישראל קובע סטנדרטים והגבלות מסוימות על מנת להוריד את רמת הסיכון שלהם. איך זה עובד? הוא מבקש מהבנקים שעל כל משכנתא שהם נותנים, הם יצטרכו להשאיר סכום של כסף בצד, כרזרבה, למקרה שהמשכנתא לא תשולם וכך הסיכון שלו יפחת. הבנקים אינם יכולים להשתמש בכספים שהושארו כרזרבה, לכן, ככל שהרזרבה תהיה גבוהה יותר, כך המשכנתא תתומחר בריביות גבוהות יותר.
כיצד ניתן להוריד את אחוזי המימון?ראשית, עפ"י מה שנאמר לעיל, אנו יכולים להבין שככל שאחוזי המימון יהיו נמוכים יותר, כך רמת הסיכון של הבנקים תרד וכך תקבלו תנאים טובים יותר במשכנתא, זה יכול להתבטא בהפרש של עשרות ומאות אלפי שקלים. אם כך, כיצד ניתן להוריד את אחוז המימון? הרי מדובר בכך שתצרכו לגייס הון עצמי גבוה יותר, דבר זה איננו פשוט, ולעתים כמעט בלתי אפשרי. לשם כך קיימות מספר אפשרויות:
- לקחת הלוואה ממשפחה או מהבנק – דבר זה יעזור לכם להוריד את אחוז המימון, אך כמובן שזה יתבטא בכך שתהיה לכם התחייבות נוספת כל חודש בגין תשלום ההלוואה, לכן, בדקו מראש שאתם לא "נחנקים" ויכולים לעמוד גם בתשלומי המשכנתא וגם בתשלומי ההלוואה הנוספת, וזאת, כמובן, בכפוף להגבלות בנק ישראל.
- קיומן של קרנות השתלמות – במידה וקיימות לכם קרנות השתלמות, תוכלו להיעזר בהן להורדת אחוז המימון וישנן כמה אפשרויות לכך. אפשרות ראשונה, במידה ואינכם רוצים לפדותן, או שהן אינן ניתנות לפדיון כרגע, ניתן לקחת הלוואה בתנאים טובים על סמך שיעבוד קרן ההשתלמות, עד אחוז מסוים מתוכן, כהלוואה רגילה (תשלום קרן+ריבית), או בהלוואת בוליט, בלון (תשלום ריבית בלבד, וברגע שהקרן תיפרע, היא תפרע את ההלוואה במלואה). אפשרות נוספת, אם הקרן נזילה ניתן לפדותה, או את חלקה, אך יש להתייעץ עם מומחים בתחום על מנת לוודא שזה משתלם מכיוון שברוב המקרים הריבית שאתם מקבלים עליה גבוהה, לכן במקרה כזה אולי עדיף ללכת על האפשרות הראשונה.
- קיומם של חסכונות – במידה ויש לכם חסכונות, מכל סוג שהוא, וחשבתם להשאיר אותם בצד, אולי שווה להוציא אותן או את חלקן לצורך הורדת אחוז המימון.
- רכשו נכס בהתאם ליכולות שלכם – רצוי שמלכתחילה תרכשו נכס המתאים ליכולות הכלכליות שלכם ולהון העצמי הקיים ברשותכם. לעתים, ההון העצמי שתצטרכו להשלים על מנת להוריד את אחוז המימון הוא מועט ולשם כך ישנן פתרונות שונים ומגוונים, כגון אלה שהוזכרו לעיל, אך במידה ותצטרכו להשלים הון עצמי רב, דבר זה יכול להעמיס על ההוצאות החודשיות שלכם, או לחילופין, במידה ולא תוכלו לגייס עוד הון עצמי, הדבר יגרום לכם, בעל כורחכם, לבקש מהבנק אחוז מימון גבוה, דבר שיכול להתבטא בכך שתצטרכו לשלם ריביות גבוהות המסתכמות בהרבה מאוד כסף (עשרות ומאות אלפי שקלים).
בהזדמנות זו, אני רוצה לאחל לכם שנה טובה ומתוקה, שנה של בריאות, פריחה, והגשמת חלומות. אני כאן בשבילכם לאורך כל הדרך, היישר לעבר הגשמת החלום שלכם, עוד השנה!
בברכה, רחלי כהן צמח 050-7705466 "מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.
