כן צמוד, לא צמוד, קבוע, משתנה, מט"ח או מדד, לוח סילוקין גרייס או בולט – חוץ מ"משכנתא", יש לא מעט מושגים נוספים שכדאי להכיר לפני שלוקחים אחת

גל שביט

שוק המשכנתאות נמצא במגמת גידול בשנים האחרונות, מדי שנה ניתנות יותר משכנתאות בסכומים יותר גדולים. כמעט תמיד ההתחייבויות בהם עומדים הלווים ילוו אותם שנים ארוכות, לכן כדאי לדעת מה אפשר לצפות מההחזר החודשי וגובה ההלוואה כולה. מכיוון שמדובר בבחירה שתשפיע על חייו של הלווה לאורך שנים רבות, חשוב לקבל החלטה מושכלת בעלת ראייה לטווח ארוך. לכן לפני שנכנסים לעובי הקורה מאוד חשוב להכיר את מושגי הבסיס המשפיעים על חלק משמעותי בבחירת מסלול המשכנתא – הריביות השונות בשוק ומשמעותן.

תמונה: שאטרסטוק

 

מרכיבים המשפיעים על המשכנתא

• סוג ההצמדה – הצמדה היא דרך לשמור על ערך הכסף. את סכום ההלוואה ניתן להצמיד למדד, למט"ח (דולר, אירו, יין וכדומה) ריבית עוגן או אחרים נפוצים פחות. כאשר המדד אליו הצמדנו את ההלוואה עולה או יורד, כך יעשה גם להחזר החודשי עבור המשכנתא.
• גובה הריבית – ריבית היא הרווח של בנק ההלוואות ממתן המשכנתא. הריבית יכולה להיות קבועה לכל התקופה או כזו המשתנה בתחנות זמן קבועות, בהתאם לריבית הקיימת באותו הזמן.
• תכיפות נקודות שינוי הריבית – הרווח בין תחנות הקובעות את שינוי הריבית – ריבית קבועה אינה משתנה לאורך התקופה כולה, ריבית משתנה יכולה להשתנות אחת לחודש, שנה, שנתיים או חמש.
• משך ההלוואה – תקופת הזמן הנדרשת לצורך החזר ההלוואה כולה.
• נקודות יציאה – האם ניתן למחזר את המשכנתא, כלומר לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה במקומה כשתנאי השוק הנוכחיים טובים ומשתלמים יותר נוכח מצבו הכלכלי של הלווה, ללא תשלום קנסות, ובאיזו תכיפות יינתנו אותן נקודות יציאה.
• גובה ההלוואה – סכום ההלוואה, בשילוב משך ההלוואה, הוא מהגורמים המשמעותיים ביותר בחישוב ההחזר החודשי
• לוח הסילוקין – הדרך בה מחושב ההחזר החודשי בעבור המשכנתא.

סוג ההצמדה

כסף משנה את ערכו עם הזמן, דבר המתבטא ביכולת הקנייה. הלוואה צמודה היא הלוואה שבה הקרן (הסכום שניתן כהלוואה) מחושבת בכל החזר חודשי בהתאם להצמדה. ההצמדה המקובלת ביותר היא למדד, כלומר לכוח הקנייה של מוצרי צריכה במשק. הצמדות מקובלות אחרות הן למט"ח – למשל לדולר. בשני המקרים, גובה הקרן יחושב בהתאם לכוח הקנייה על פי המדד שנבחר. לצורך הפשטות בואו ונניח שניתן לרכוש בקרן בחודש מסוים סל צריכה מסוים. הצמדת הקרן למדד המחירים לצרכן משמעותה שגובה הקרן יעודכן בהתאם למחיר אותו הסל בחודש הבא. כאשר ההצמדה היא לדולר – הקרן תעודכן כך שניתן יהיה לרכוש אותה כמות דולרים כמו בחודש הקודם.

כאשר הכסף מוצמד למדד המחירים לצרכן, אינפלציה עלולה לגרום לעלייה בגובה ההחזר החודשי. אם עלייה זו אינה נתמכת בעדכון המשכורת, יכולת ההחזר עלולה להיפגע.

גובה הריבית

הריבית נקבעת בהתאם לריבית הפריים. ריבית בנק ישראל היא הריבית אותה בנק ישראל גובה מהבנקים, ריבית פריים גבוהה באחוז וחצי מגובה הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל. בנק ישראל משנה את הריבית על מנת לייצב מחירים, כלומר בתקופות של אינפלציה גבוהה הריבית לרוב תהיה נמוכה ואילו בתקופות של אינפלציה נמוכה, שתגביר את כוח הקנייה של צרכנים וכך גם את עלות המוצרים בהדרגה, הריבית לרב תעלה.

ריבית למשכנתא יכולה להינתן כריבית קבועה (לדוגמה 6%) או בהתייחס לריבית הפריים (פריים + 1%) או עוגן ריבית אחר. כאשר הריבית קבועה היא אינה משתנה לאורך התקופה כולה. כאשר הריבית משתנה, היא תשתנה בתחנות השינוי, בהתאם לריבית שתהיה נהוגה אז.

תכיפות נקודות שינוי הריבית

בתקופה בה הריבית במשק גבוהה וצפויה לרדת – כדאי לקחת משכנתא בריבית משתנה עם תכיפות שינוי גדולה. בדרך זו, כאשר הריבית תרד תורגש הקלה בהחזר המשכנתא תוך זמן קצר יחסית. כאשר הריבית במשק נמוכה וצפויה לעלות – ייתכן וכדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה או משתנה, אך עם תכיפות תחנות נמוכה יחסית שתאפשר ליהנות מהריבית הנמוכה זמן רב ככל הניתן.

נקודות יציאה

הלוואת משכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה מאד שבמהלכה תנאי המשק עשויים להשתנות באופן ניכר. לעתים כדאי למחזר משכנתא – כלומר להחזיר את ההלוואה הקיימת ולקחת הלוואה אחרת בתנאים שונים. נקודות יציאה מאפשרות להחזיר את יתרת הלוואת המשכנתא ללא תשלום קנסות, ולמעשה מאפשרות גם מחזור משכנתאות. כך יכול הלווה לשנות את תנאי ההחזר החודשי בהתאם למצבו הכלכלי הנוכחי ובהתאם לתנאי השוק, באם הם טובים יותר ממועד נטילת ההלוואה הראשונה.

על-פי רוב, ככל שהתוכנית משתנה יותר – כך נקודות היציאה גמישות יותר. כך למשל משכנתא מוצמדת למדד עם ריבית משתנה לרוב ניתן למחזר בכל נקודת זמן כמעט ללא תשלום קנסות. ככל שהמשכנתא קבועה יותר –בריבית קבועה, ללא הצמדה או משכנתא קבועה – שאינה מוצמדת למדד כלשהי והריבית בה קבועה – כך נקודות היציאה יהיו נוקשות יותר. במשכנתא קבועה אין נקודות יציאה וניסיון להחזיר את יתרת ההלוואה לפני הזמן יגרור קנסות גבוהים.

לוח סילוקין

לוח סילוקין היא הדרך בה החזר המשכנתא מחושב. יש שתי דרכים נפוצות: קרן שווה או שפיצר. בלוח סילוקין שפיצר המטרה היא להביא להחזר חודשי קבוע ככל הניתן. כדי להשיג את התוצאה הזו, בתחילת ההחזר רב הסכום המוחזר מכסה את הריבית ואילו חלקו הקטן מכסה את הקרן. ככל שהזמן עובר, ההחזר החודשי יכסה יותר את הקרן ופחות את הריבית.

בלוח קרן שווה בכל חודש מוחזר סכום מסוים קבוע מהקרן, והחלק בריבית. בדרך זו התשלומים בתחילת תקופת ההחזר יהיו גבוהים יותר בלוח קרן שווה והם ילכו ויקטנו ככל שהזמן עובר מכיוון שהריבית משולמת עבור גודל ההלוואה שנותרה, סכום ההולך ופוחת בכל חודש.

משכנתא בוליט או בלון

לעתים הלוואת משכנתא נדרשת רק לתקופת גישור, למשל עד למכירת הדירה הקודמת. במקרה זה, בוליט היא המשכנתא המתאימה – ניתנת לתקופה קצרה שבמהלכה משולמת הריבית בלבד. משכנתת בלון דומה אך בה גם הריבית וגם הקרן משולמות בתשלום אחד, דחוי לתקופה שנקבעה מראש.

מסלולי משכנתאות נפוצים

• משכנתא קבועה – ללא הצמדה ובריבית קבועה. מסלול מצוין למי שמתרחקים מסיכון אך יקר ולא גמיש. הריבית שנקבעה תהיה גבוהה וקנסות היציאה יהיו גבוהים.
• משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – הריבית משתנה בהתאם לתכיפות נקודות היציאה שנקבעו. גובה ההחזר החודשי יהיה מושפע מהאינפלציה בשוק.
• משכנתא לא צמודה בריבית משתנה – הריבית משתנה בהתאם לתכיפות נקודות היציאה שנקבעו, גובה הריבית יהיה גבוה יותר מזה של משכנתא צמודה.
• משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה – הריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה, גובה ההלוואה מוצמד למדד המחירים לצרכן וישתנה עם האינפלציה.
• משכנתא צמודה למט"ח – גובה הקרן מוצמד למט"ח, הריבית משתנה בהתאם לריבית הבנק המרכזי שמנהל את המטבע הנבחר.
• משכנתא בריבים פריים – משכנתא לא צמודה למדד אך משתנה כל חודש בהתאם לריבית הפריים שיכולה להיות תנודתית מאד.

החלטה על סוג המשכנתא ותנאיה השונים היא ארוכת טווח ומכלול השיקולים הנלקחים בחשבון כוללים הן את מצבינו הכלכלי ומצב השוק בהווה – אך גם הסתכלות קדימה. כדי לקבל בחירה מושכלת ראשית צריך להכיר את מגוון המשתנים ולדעת לשאול את השאלות הנכונות עבורנו במהלך המשא ומתן עבור נטילת הלוואה כזו. לכל אחד מתאים מסלול שונה לכן עם כל כמה שעצות מחברים וקרובי משפחה הן חשובות ומבורכות – יש לקחת אותן בערבון ומוגבל ולקבל החלטה על בסיס הנתונים הפיננסיים שלכם ומצב השוק בזמן לקיחת המשכנתא.