מאת: עורך דין חליחל מונדר
מאמר זה נועד לתת בידי מי אשר מתכונן לבצע עיסקת נדל”ן במקרקעין ח”י דיברות בסיסיות בטרם יתקשר בחוזה (זאת, בין אם כמוכר ובין אם כרוכש). סדרות בדיקות פשוטות ובסיסיות אלו, תתן בידיכם וודאות מינימאלית כי העסקה בפניה אתם עומדים עשוייה להסתיים בטוב. אין בעצות אלו משום תחליף ליעוץ משפטי פרטני.
- ייעוץ משפטי – ללא ייעוץ משפטי מיומן של עורך דין מקרקעין המומחה בתחום הנדל”ן הנכם נוטלים סיכון משמעותי בביצוע עסקת נדל”ן. רשימה זו נועדה להוסיף ולא לגרוע על היעוץ המשפטי הפרטני הנדרש.
- לא לחתום על זיכרון דברים!!!!! שוב, לא לחתום על זכרון דברים.
- בדיקת נסח המקרקעין- הציעו לכם מגרש/ דירה לרכישה בדקו את נסח המקרקעין על ידי תשלום של כ- 15 ₪ באתר האינטרנט של ה”טאבו” – רשם המקרקעין וקבלת נסח ראשוני ובו הערות אזהרה, משכנתאות, ושמם של הבעלים .
- יש לבצע חיפוש במנועי חיפוש גוגל ואתרים משפטיים לשמות בעלי הנכס. לבחון האם הם מעורבים בהליכים משפטיים או האם יש מידע מעורר חשד אחר.
- במידה והגוש והחלקה אינם ידועים לכם ניתן לברר אותם באתרים הגיאוגרפים העירוניים לפי כתובת , או באתרי ממ”י /מפי”.
- יש לבחון אם הקרקע הינה קרקע פרטית/ מינהל /רשות פיתוח, בכדי לדעת לפנות לגורמים הרלבנטיים ולקבל המסמכים וההסכמים המתאימים, טרם חתימת החוזה.
- יש לתאם ביקור במשרדי הוועדה המקומית (ברשות המקומית) ולבחון תיק הנכס, ולוודא כי אין צווי הריסה לנכס או כי הוגשו תביעות בגינו וכמובן לקבל העתק מהיתר הבניה. לצורך כל נדרש יפוי כוח בעל המקרקעין.
- במקביל, יש לנסות לאתר חריגות במבנה, זאת בין התוכניות המאושרות למצב בפועל. לצורך כך ייתכן ויש להעזר בשרותי אדריכל/ שמאי/ מהנדס. כן יש לבחון הנכס עצמו בצורה מדוקדקת. כאשר המטרה הינה גילוי אי התאמות וחריגות מתכנית הבינוי המקורית או פלישות במקרקעין.
- לצורך איתור תוכניות משביחות החלות על הנכס ניתן גם לבקר ברשות המקומית ובאתר האינטרנט של הרשות ושל ממ”י.
- על המוכר לפנות לרשות המקומית ולברר היקף היטל ההשבחה, עדיף לעשות זאת עוד בטרם החתימה על החוזה, בכדי למנוע אי נעימויות והפתעות.
- יש לנסות לאתר מכשולים ופגמים בנכס ובסביבתו: זאת, בין אם בביקור בנכס וסביבתו ובין אם בחיפוש באינטרנט. כך לדוגמא תוכניות לכבישים/ רכבות, תוכניות לקווי מתח / שנאים ,לבניית בניינים חדשים/ מרכז מסחרי. כך לדוגמא, מגרש ריק תמיד יעורר סימני שאלה.
- בדיקת שעבודים יש לבצע בנוסף ל”טאבו” – רשם המקרקעין, גם אצל רשם המשוכנות.
- בחינת יפויי הכוח באופן מעמיק על ידי יועץ משפטי ובפרט כאשר מבצע העסקה איננו בעלי המקרקעין. יש לוודא כי יפויי הכוח אוטנטיים ויאפשרו השלמת כלל שלבי העסקה.
- תכנון מס מדוייק ויעיל- יש לבחון את הצורך ביעוץ מס על ידי רו”ח. במיוחד, ובמידה ובצעתם ו/או בכוונתכם לבצע עסקאות מקרקעין נוספות יש לפנות לבעל מקצוע אשר ילווה אתכם ביעוץ פרטני. כך גם אם הבעלות בנכס הוא מכח ירושה או בעל מבנה בעלות מורכב/נושן וכיוב’ קונסטרוקציות אשר עשויות להיות בעיתיות
- עו"ד המתמחה במקרקעין עליו לעשות תכנון מס נכון – אם ללקוח דירה נוספת או דירות נוספות – צריכים לבדוק פטורים אפשריים, לרבות ביצוע תכנון מס נכון. לבצע תחשיבי אומדני מס שבח לתרחישים שונים (לברר אם קיימים הפסדים עסקיים, הפסדי הון, הכנסות ב 4 שנים אחרונות, לבדוק פריסה וכו') ואופי הנכס, לחשב מס רכישה צפוי, לציין במפורש בפני הלקוח את המגבלות השונות לרבות מועדים מהותיים שיש לעמוד בהם, הן בעניין הטבות המס והן בעניין חבות תשלום המס.
- ניתן לקבל הערכה של מיסים צפויים באתר רשות המיסים. יש למלא בקפידה את סעיפי הבעלות על דירה יחידה/ שנייה.
- במידת ונידרש מימון – המתן לאישור עקרוני בכתב למשכנתא וסכומה מהבנק המלווה.
- קבלת משכנתא תלויה בהצגת כלל מסמכי הנכס לבנק המלווה ובכלל זה יתרה של המשכנתא הקיימת על הנכס -“מכתב כוונות”. תהליכים אלו עשויים לארוך זמן ועדיף להתחיל בהם מוקדם ככל הניתן.
- בחוזה המכר עצמו יש לשים לב כי סדר התשלומים מכסה בשלבים הראשונים תשלומים לטובת המשכנתא השעבודים הקיימים וקבלת מסמכים למחיקת המשכנתאות/ משכונות. יש לבחון כי הכסף הנותר בנאמנות בסופו של הליך מספק לכלל התשלומים העשויים להוותר לרשות מקומית, להיטל השבחה ולקבלת אישורי המיסים של המוכר לצורך העברת הנכס על שמכם ב”טאבו” – רשם המקרקעין.
- במידה והנכס טרם נרשם/ נרשם כבית משותף, יש לוודא כי ישנו מנגנון מסודר, אשר יאפשר השלמת הרישום ובכלל זה מי משרד עוה”ד המטפל בנושא ומי הוא האחראי לגמר ניהול ההליך.
- המלצה אישית: ממליץ תמיד ללקוח לשכור טרם החתימה על חוזה הרכישה – חברת בדק בית המעסיקה מהנדס לצורך בדיקת הנכס וקבלת דו"ח מפורט בכתב בגין הליקויים, המפגעים שונים, חריגות בניה, צווי הריסה, שימוש חורג, שהנכס תואם להיתר ולרישומים בלשכת רישום המקרקעין.
בגמר בדיקות אלו ניתן להתקדם לחתימה על הסכם מכר.
עו"ד חליחל מונדר, 054-6001200 משרד- 04-6902622 רח' האגס 2 – קניון סנטר הגליל בניין שער הגפן – קומה ב' ראש פינה ת.ד. 2126 מיקוד 1200000. Email : [email protected]
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי טרם נקיטת כל פעולה ו/או עסקה ו/או כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד.
