הטעויות הנפוצות ביותר בתהליך לקיחת משכנתא

משכנתא הנה עסקה כלכלית מורכבת ובירוקרטית. רוב נוטלי המשכנתאות לא כל כך מבינים על מה באמת הם חותמים ובכל זאת מתקדמים עם התהליך בבנק, דבר זה נובע גם מחוסר ידיעה וגם מהתחושה שהכל מסובך ומורכב ושרוצים לסיים את התהליך כמה שיותר מהר. אבל אתם יודעים מה הבעיה? על הדרך, לווים רבים עושים טעויות רבות אשר גורמות להם לשלם הרבה מאוד כסף ולעתים להסתבך.

על מנת למזער סיכונים כמה שיותר, אציג בפניכם כעת את "המדריך לטעויות הנפוצות ביותר בקרב נוטלי המשכנתאות"

לא מפזרים סיכונים ורוצים ללכת "על בטוח"רבים לא יודעים מה משמעותו של "תמהיל המשכנתא" ואינם יודעים שניתן לשלב מספר מסלולים במשכנתא אחת, בנוסף, רבים לא אוהבים שינויים וחושבים שאם ייקחו את כל המשכנתא בריבית קבועה זה ישמור על החזר חודשי קבוע ללא שינויים ומתעלמים מהעובדה שייתכן והמסלול מבוסס על ריבית קבועה וצמודת מדד, או שבמידה וירצו בעתיד לסלק או למחזר יצטרכו לשלם עמלות סילוק, בנוסף, המסלול מראש יקר יותר, כך שצריך לפרוס אותו לתקופה ארוכה. במילים אחרות, רצוי לבצע פיזור סיכונים ולתכנן מראש את התמהיל כך שישלב מספר מסלולים שונים המותאמים לתכנון הכלכלי והפיננסי העתידי שלכם.

בורחים מה "לא נודע" ומתייחסים רק להחזר החודשיהרבה אנשים "בורחים" ממה שהם לא מבינים. "תמהיל המשכנתא" מרגיש להם כמו משהו שלעולם לא יבינו, לכן מראש מתעלמים מהניסיון להבינו. מה שהם לא יודעים, שאמנם נקבע כעת החזר חודשי למשכנתא, אך ייתכן ובעתיד ההחזר ישתנה עקב צבירת מדדים או שינויי ריביות. בנוסף, אנשים לא מתאימים נכון את התמהיל לתכנון המשפחתי והכלכלי שלהם ולא חושבים על כך שהמשכנתא לתקופה ארוכה וייתכן ובמהלך תקופה זו יהיו שינויים משמעותיים בחייהם, כגון: ילדים שיתווספו, ילדים שיתחתנו, פיטורים, שדרוג הרכב, שיפוצים, וכו'… כך שאם תמהיל המשכנתא לא יותאם נכון, ייתכן ויגיעו למצב של אי עמידה בתשלומי המשכנתא. 

לא שמים לב ל "אותיות הקטנות"יש לשים לב ל "אותיות הקטנות" שכתובות בהסכם המשכנתא ולהבין את המשמעות של מושגים ושירותים שהבנק מציע במהלך חיי המשכנתא, כמו: פסק זמן במשכנתא, גרייס, ביטוח משכנתא, עמלות פירעון מוקדם, ולמי פונים במידה וצריך לקבל שירות במהלך חיי המשכנתא. הבנק מציע שירותים טובים, אך לעתים שירותים אלה עולים הרבה כסף. כדאי שתבינו על מה אתם חותמים ואל תתביישו לבקש שיסבירו לכם שוב.

לא מתאימים נכון את ההחזר החודשי מחד, ישנם אנשים שמתחייבים להחזר חודשי גבוה מהיכולות שלהם ומסתבכים, ומאידך, רבים מתחייבים להחזר חודשי נמוך מהיכולות שלהם, עקב החשש מתשלום גבוה לאורך זמן, אך אינם מודעים לעובדה כי קיצור של כל שנה במשכנתא והתחייבות להחזר חודשי מעט יותר גבוה, משמעותו חסכון של אלפי שקלים. אם כך, לא צריך להגזים עם אף אחת מהאפשרויות וצריך להיות מבוקרים ולשקול בצורה נכונה את ההחזר החודשי של המשכנתא מול היכולות הכלכליות.
לא מנהלים משא ומתן נכוןברוב המקרים אנשים לא יודעים לנהל משא ומתן נכון עם הבנק וחושבים שצריכים להשיג רק את הריבית הזולה ביותר, מה שהם לא יודעים, שהמשמעות של מסלולי המשכנתא חשובה לא פחות מהריבית.

חשוב לדעת כי ניהול משא ומתן על רביות בלבד יגרום לחסכון מזערי, אך בחירה לא נכונה של מסלולים עלולה לגרום לתשלום מיותר של עשרות ומאות אלפי שקלים. דבר נוסף שיש לבדוק בעת בניית התמהיל הנו הלוח על פיו מתבססים ההחזרים החודשיים (לדוג': שפיצר או קרן שווה) וקצב ירידת החוב, מכיוון שכדאי שהתמהיל יכלול מסלולים אותם ניתן לסלק במקרה שישתחררו סכומי כסף גדולים בעתיד או שהנכס יימכר. ככל שהחוב ירד מהר יותר כך ניתן יהיה, במקרים מסוימים, לקחת הלוואה לכל מטרה, באמצעות המשכנתא, איתה ניתן יהיה לסגור חובות נוספים ו/או להשתדרג.
התעלמות מההוצאות הנלוות השונותרבים מתייחסים רק להחזר החודשי של המשכנתא או רק לתשלום עבור רכישת הדירה ומתעלמים מהוצאות נלוות כגון: תשלום עבור ביטוחי משכנתא, תשלום מדד תשומות בניה (במקרה של רכישה מקבלן), תשלום עבור תיווך או שכר טרחה של עורך דין, תשלום עבור שיפוץ הנכס או ריהוט. הוצאות אלה יכולות להתבטא בעשרות אלפי שקלים.

אי ביצוע שמאות מקדימה רבים לא מודעים לעובדה שלאחר ביצוע שמאות על הנכס הבנק יקבע מחדש את סכום המשכנתא שיאושר להם, גם אם מראש דאגו להוציא אישור עקרוני למשכנתא, וזאת מכיוון שאחוז המימון שהבנק מאשר הוא מתוך שווי הנכס עפ"י חוזה הרכישה או מתוך הערכת השמאי, הנמוך מבניהם. כך שבמידה ושווי הנכס עפ"י הערכת השמאי יהיה נמוך מהשווי עפ"י חוזה הרכישה, הבנק יאשר פחות משכנתא ויצטרכו לדאוג להון עצמי גבוה יותר (מה שלרוב לא מתאפשר). על מנת להימנע ממצב זה, רצוי לבצע שמאות מקדימה לחוזה הרכישה, נכון, זה יעלה לכם קצת יותר משמאות שתבצעו לאחר חתימת החוזה, אך עדיף שתשלמו עבור שמאות מקדימה מאשר תסתבכו עם הפרת חוזה עקב חישוב לא נכון. רצוי לפנות לשמאי שעובד עם הבנק ממנו תרצו לקחת משכנתא על מנת שלא תצטרכו לבצע שמאות נוספת.
לא מייחסים חשיבות לביטוח המשכנתאכחלק מתהליך קבלת המשכנתא הבנק מחייב את הלווה להמציא פוליסת ביטוח חיים ופוליסת ביטוח מבנה. הפוליסות מבטיחות גם את הבנק וגם את הלווה במקרה של נזק הנגרם מרעידת אדמה או שריפה (ועוד כמה דברים), או במקרה שהלווה הולך לעולמו. רבים לא לוקחים בחשבון שהפוליסה מתייקרת לעתים עם הזמן, או כאשר הלווים מעל גיל מסוים, או לקבוצת מעשנים, או לבעלי מקצועות בסיכון גבוה. רצוי לבצע השוואות מחירים בין כמה חברות ביטוח.
מסתמכים רק על המלצותיו של יועץ המשכנתאות בבנקרבים מלוקחי המשכנתאות פשוט ניגשים לבנק, ללא ידע, ומסתמכים רק על המלצותיו של הפקיד בבנק, דבר חשוב שהם לא יודעים הוא שמעבר לשירות המצוין שהם יקבלו, הפקיד מקבל את משכורתו מהבנק (כן, גם בונוסים רבים) וכפוף לדרישתו והנחיותיו של הבנק, מה שאומר שהוא יעשה כל מה שצריך על מנת להגדיל את ריווחיות הבנק כמה שיותר. אנשים שמגיעים לבנק ללא ידע מקדים, בד"כ, מאפשרים לפקיד לשלב עבורם מסלולי משכנתא שמביאים את הריווחיות הגדולה ביותר לבנק. אז נכון שאם אתם מנהלים את חשבונכם בבנק, הוא בד"כ יבוא לקראתכם בתנאי המשכנתא, אך חשוב שתבדקו את התנאים שמציעים לכם גם בבנקים אחרים על מנת לוודא שאכן התנאים שקיבלתם הנם התנאים הטובים ביותר עבורכם.
היזהרו מייעוץ של חברים או קרובי משפחה כלל חשוב – כל אחד שלוקח משכנתא צריך לוודא, באופן חד משמעי, שהמשכנתא מותאמת לצרכים האישיים שלו, ולתכנון הכלכלי והפיננסי העתידי שלו בלבד!!!הרבה פעמים כשלא מבינים במשהו פונים לקרובי משפחה או חברים שעברו תהליך דומה על מנת לקבל את עצתם, אך זהו הדבר הגרוע ביותר מכיוון שבד"כ החברים וקרובי המשפחה ירגישו מחויבות ויציעו ללכת על ה "בטוח ביותר", על ה "זול ביותר", על הדבר עם "הכי פחות סיכונים", וההפך בדיוק הוא הנכון מכיוון שדווקא "הטוב ביותר" הוא לפעמים הכי פחות טוב ויגרום לכך שבסופו של דבר תשלמו על זה הרבה מאוד כסף. גם תחשבו על זה, אם הם עשו טעויות כלשהן בדרך, בזה הרגע הם גורמים לכם לחזור על אותן הטעויות ואף גרוע מזה.

בנוסף, המשכנתא הנה אינדווידואלית ומותאמת לכל אחד בהתאם לחיים הפרטיים שלו. תנאי המשכנתא מותאמים לכל אחד בהתאם לנתונים האישיים שלו, וכל נתון, בסופו של דבר, יכול להשפיע באופן משמעותי על תנאי המשכנתא (כגון: אחוז מימון, כושר החזר, סוג העסקה, הכנסות, התנהלות החשבון, ביטחון כלכלי, הדירוג בבנק ועוד…), כך שאין אפשרות להשוות את המשכנתא של לווה אחד לאף אחד אחר.
אנחנו ב "מרגישים בבית" נדאג שלא עשו טעויות, ושתקבלו ליווי אישי ומקצועי בדרך לבית חלומותיכם.

בברכה,רחלי כהן צמח 050-7705466"מרגישים בבית" – מתאימים משכנתא לחיים.